持分土地貸款可以辦嗎？從共有規定、銀行審核到農會申貸說明

土地持分是什麼？先理解「應有部分」

所謂土地持分，是指同一筆土地由數人共同持有，每一位共有人依一定比例享有所有權。這個比例在法律上稱為「應有部分」。

民法第817條：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」

因此，看到土地登記資料上有多位共有人時，重點不只是「這塊土地有幾個人」，還要確認每一位共有人所持有的應有部分。

土地持分是抽象比例，不是地上畫線分出的一塊

理解土地持分時，最容易出現的誤區，就是把持分比例直接想像成土地上的特定區域。

例如，共有人持有某筆土地的一部分應有部分，原則上並不是代表地面上已經畫出一塊固定範圍，並認定那一區就是該共有人單獨所有。持分描述的是對整個共有物所享有的抽象權利比例，而不是未經分割就直接對應到特定地理位置。

這也可以從民法第818條理解：

第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

條文使用的是「對於共有物之全部」，因此，共有人所享有的權利並非單純侷限在土地上的某個固定角落。實際使用仍須留意共有人間是否另有約定，以及共有物目前的使用、管理狀況。

這項特性也是理解持分土地貸款的重要基礎。金融機構面對土地持分時，取得的擔保並不是一塊已經切割完成、界址獨立的土地，而是借款人對共有土地所擁有的應有部分。

持分土地可不可以貸款？

可以，但必須區分「抵押自己的應有部分」與「抵押整筆共有土地」。

判斷的核心可以直接回到民法第819條：

第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

這兩項規定看起來接近，但適用的權利範圍不同。

自己的土地持分可以單獨處分

依第819條第1項，共有人得自由處分自己的應有部分。因此，單純針對自己名下的土地持分設定抵押，與針對整筆共有土地設定抵押，是不同的法律情況。

這也是為什麼只有部分土地持分，不等於法律上一律不能辦理貸款。

銀行法第12條：「本法稱擔保授信，謂對銀行之授信，提供左列之一為擔保者：一、不動產或動產抵押權。二、動產或權利質權。三、借款人營業交易所發生之應收票據。四、各級政府公庫主管機關、銀行或經政府核准設立之信用保證機構之保證。」

因此，從擔保授信的基本架構來看，不動產抵押權可以作為授信擔保。不過，法律上可以設定自己的應有部分，並不等於金融機構就必須承作。是否受理、如何評估擔保價值，仍屬金融機構實際審核範圍。

整筆共有土地設定抵押，要全體共有人同意

如果不是只處理自己的應有部分，而是希望將「整筆共有土地」設定抵押，情況就不同。

民法第819條第2項已明定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

因此，不能因為自己持有其中一部分土地持分，就自行代表其他共有人把整筆共有土地拿去設定抵押。

對正在找持分土地貸款銀行的人而言，這是申請前最重要的權利區分之一：自己的持分與整筆共有土地，不能混為一談。

圖▲ 從農地景觀理解土地持分與共有概念（圖／ChatGPT）

土地法第34條之1可以用多數決設定整筆土地抵押嗎？

不可以直接把土地法第34條之1的多數決規定套用到整筆共有土地的抵押權設定。

這是持分土地相關問題中很容易混淆的一點。

土地法第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

仔細看條文列舉的內容，可以看到「處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」，但其中並沒有包括「抵押權」。

因此，不能因為土地法第34條之1存在多數決規定，就推論只要符合其中的共有人或應有部分比例，即可將整筆共有土地設定抵押權。

涉及整筆共有土地設定抵押時，仍應回到民法第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

換句話說，「依土地法第34條之1處分共有土地」與「將整筆共有土地設定抵押」不能直接視為相同情況。

土地法第34條之1另外規定：

第2項：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」

第3項：「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」

第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

如果未來進一步涉及持分土地買賣流程，第4項的優先承購規定就是需要特別注意的環節之一。

為什麼持分土地貸款銀行通常會比較保守？

持分土地貸款的關鍵問題，不只在於「能不能設定抵押」，還包括擔保品日後是否容易處分與變現。

從前述共有規定來看，土地持分本身就存在數個會影響後續處分的因素，因此金融機構在評估這類擔保品時，會需要考量共有關係及權利限制。

他共有人有優先承購權

土地法第34條之1第4項明定：

「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

也就是說，土地持分日後涉及出售時，不能只把它當成一般獨立土地交易來看，還要考慮其他共有人的優先承購權。

對擔保品而言，權利關係越複雜，未來處分時需要處理的事項也越多，這會成為評估變現性時的重要因素。

受讓人可能承接共有物所生的負擔

民法第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。」

第3項：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

因此，評估土地持分不能只看土地本身，也要了解共有人之間是否存在與共有物使用、管理等相關的法律關係，以及應有部分移轉後可能涉及的負擔。

整筆土地的處分受到共有關係影響

民法第819條第2項又規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

因此，持有應有部分與單獨持有整筆土地，在控制權與處分彈性上並不相同。

綜合土地法第34條之1第4項的優先承購權、民法第826條之1第3項所規定的負擔，以及民法第819條第2項對共有物處分與設定負擔的要求，都會影響土地持分作為擔保品時的變現性。

農會土地持分貸款跟銀行有什麼不同？

農會信用部也是辦理不動產擔保放款的金融機構，因此有土地持分融資需求時，有些申請人也會進一步了解農會土地持分貸款。

實務上，農會信用部常見農地相關案件，但這不代表只要是農地持分就一定能申請，也不能推論農會一定比銀行容易核准。

農會與銀行在實際授信時，都需要評估申請人的條件與擔保品狀況。各農會的承作條件與評估方式可能存在很大差異，因此不能用單一標準概括所有農會，更不適合單純以「銀行不做就改找農會」作為判斷方式。

對申請人而言，無論詢問持分土地貸款銀行或農會土地持分貸款，都應先確認自己的權利究竟是整筆土地所有權，還是共有土地中的應有部分，並釐清共有關係、土地使用與管理狀況，以及預計設定抵押的權利範圍。

持分土地買賣流程的關鍵兩步

持分土地買賣流程與一般單獨所有的不動產交易不同，真正需要特別留意的兩個環節，是「通知其他共有人」以及「其他共有人是否行使優先承購權」。因此，即使買賣雙方已經談妥價格與交易條件，也不能忽略共有土地相關規定。

土地法第34條之1第2項：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」

另外，土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

實際整理持分土地買賣流程，可依下列順序理解：

1. 確認共有人與各自應有部分
2. 買賣雙方談定價格與交易條件
3. 依法通知其他共有人
4. 等待其他共有人是否行使優先承購權
5. 其他共有人未行使優先承購權，才能對外移轉
6. 辦理相關登記

其中最重要的交易變數，就是第4項所規定的「同一價格」。也就是買方即使已經與持分所有權人談好價格與條件，其他共有人仍可能依同一價格行使優先承購權，因此原本談妥的買方不一定最後能取得該土地持分。

土地持分收購行情怎麼抓

土地持分收購行情沒有公定行情，因此任何宣稱持分土地存在固定折數、固定單價的說法，都應存疑。

原因在於持分土地的價值不能只用完整產權土地的價格直接推算。單獨持分的使用與處分會受到共有關係影響，出售應有部分時其他共有人具有優先承購權。

如果未來希望解除共有關係，土地分割也可能需要經過共有人協議、地政機關調處或司法程序。這些因素都可能反映在交易價格與市場接受度上。

較適當的方式，是透過內政部「不動產交易實價查詢服務網」，比對同區段、同地目、相近面積的實際成交資料，再將持分本身的權利限制、共有關係及後續處分條件納入評估。

若案件的共有關係、土地條件或權利狀態較為複雜，也可請不動產估價師進一步出具估價報告，而不是直接套用固定行情。

想解除共有關係：土地分割怎麼走

如果共有人不希望長期維持共有狀態，可以進一步了解土地分割。

民法第823條第1項：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

第2項：前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。第3項：前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

圖▲ 專業討論持分土地分割與權利安排（圖／ChatGPT）

先協議分割，無法成立再處理後續程序

民法第824條第1項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」第2項：分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

第3項：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

第7項：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

因此，共有人可以先嘗試協議土地分割。如果不能自行協議，土地法第34條之1第6項另有調處程序：依法得分割的共有土地，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處；不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理。

耕地分割還有面積限制

如果共有標的是耕地，還必須另外注意農業發展條例的限制。

農業發展條例第16條第1項前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」該條並列有七款例外，其中包含本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地得分割為單獨所有，以及修正施行前之共有耕地得分割為單獨所有。

同條第2項：前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

所以「共有土地可以請求分割」並不代表任何土地都可以依照共有人希望的方式直接切割。涉及耕地時，還要確認○．二五公頃的面積限制以及條文所列例外是否適用。

持分抵押與整筆共有土地抵押差在哪？

表▲ 持分抵押與整筆土地抵押比較

持分不動產的資金規劃

持分不動產的條件比完整產權複雜，評估資金方案時要先把共有關係釐清； Bznk 必可的「房可貸」提供不動產相關的資金方案，「持分、共有、建地、農地」列為可評估的不動產類型，可作為有不動產資金需求者進一步了解方案的管道。

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結論：先釐清持分權利再做決定

持分土地可以買賣、設定自己的應有部分抵押，也可以依法尋求土地分割，但共有關係會影響交易、擔保與後續處分。進行持分交易或資金規劃前，應先確認應有部分、共有約定、相關負擔與土地條件，再依實際情況評估。

常見問題（FAQ）

Q1：土地持分可以單獨拿去貸款嗎？

A：可以。民法第819條第1項規定各共有人得自由處分其應有部分，因此自己的應有部分與整筆共有土地設定抵押，應分開判斷。

Q2：可以直接把整筆共有土地拿去抵押嗎？

A：不能由其中一位共有人自行決定。依民法第819條第2項，共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體同意。

Q3：土地法第34條之1的多數決可以用來設定整筆土地抵押權嗎？

A：土地法第34條之1第1項列舉的是處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，並未包括抵押權，因此整筆共有土地設定抵押仍應回到民法第819條第2項判斷。

Q4：持分土地出售時其他共有人可以優先購買嗎？

A：可以。土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

Q5：持分土地買賣流程最需要注意什麼？

A：除了確認共有人、應有部分及交易條件外，還要依法處理通知及其他共有人優先承購權等問題，之後才能進一步辦理移轉登記。

Q6：土地持分收購行情有固定標準嗎？

A：沒有公定行情。評估時可比對內政部不動產交易實價查詢服務網中的實際成交資料，再將共有關係、持分限制與後續處分條件納入考量。

Q7：買進土地持分只會取得持分比例嗎？

A：不只如此。登記過的共有物使用、管理、分割或禁止分割約定可能對受讓人具有效力，受讓人也要留意共有物因使用、管理或其他情形所生的負擔。

Q8：共有人想要土地分割，可以直接要求分割嗎？

A：民法規定各共有人除法令另有規定等情形外，得請求分割共有物；分割原則上先依共有人協議的方法進行，不能自行協議時，可依規定進入後續調處或司法程序。

Q9：共有土地談不攏分割方式怎麼辦？

A：依土地法第34條之1第6項，依法得分割的共有土地，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處；不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理。

Q10：耕地也可以直接按照持分比例分割嗎？

A：不一定。農業發展條例對耕地分割設有○．二五公頃面積限制，並另列例外，因此仍須依土地本身條件及相關規定判斷。

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