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一次搞懂二胎房貸

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房貸好多種類?一次就搞懂二胎房貸!

目錄大綱

之前有一篇新聞的案例是:一位單親媽媽的丈夫剛去世,他想將市價兩千萬的房屋拿去貸款(房貸已繳清),想透過這筆錢來做生意扶養8歲的孩子,卻被銀行拒絕,因民法規定,房地產必須由單親媽媽和孩子共同繼承,銀行怕萬一媽媽無法正常還款要進行法拍,但礙於孩子未成年,會被拒絕。最後這位媽媽只能轉向民間貸款,而生意不如預期,把房子賣了轉向租屋。

計畫趕不上變化,生活中總是有許多意料之外的事發生,有時候會突然急需用錢,卻不知道能跟誰借錢,怕跟親朋好友會難開口,對其他管道不熟悉,怕被騙的話該怎麼辦呢?加上台灣人很喜歡投資房地產,這篇文章幫你們整理了利用不動產借款的管道,不管是銀行、民間還是最近很討論度很高的P2P借貸平台,讓你一次就能了解二胎房貸!

一、房屋貸款種類有哪些?

(一)一胎房貸

又稱為一順位房貸,買第一棟房屋跟銀行申請的房貸,通常最多可以貸到房屋總價的80%。

(二)二胎房貸

又稱為二順位房貸,申請人已經把不動產向A銀行申請抵押貸款,再向B銀行申請貸款,這時B銀行債權是屬於第二順位。也因為是第二順位,所以B銀行願意提供的利率、額度會比第一順位嚴格。

(三)房屋增貸

已向A銀行申請過房貸,還清貸款前,利用原不動產的殘值,又再次向A銀行申請增加貸款。對於信用的審核比二胎嚴格,許多沒通過增貸的申請,都轉向申請二胎。
例如:最初跟A銀行貸500萬,已經還了200萬,若要再增貸,就用原本的利率再貸200萬。

(四)轉增貸

把原先在A銀行的房貸轉到B銀行,再額外增貸出金額。
例如:原本在A銀行貸200萬,把整筆貸款轉貸到B銀行,再額外增貸100萬,所以在B銀行共有300萬房屋貸款。

二、房屋貸款利率類型

(一)指數型房貸

是目前最普遍的類型,房貸利率是隨著銀行利率的浮動而變更,房貸利率=定儲利率指數+加碼利率。

優點:利率透明
缺點:若市場利率提高,房貸利率也會跟著提高

(二)固定型房貸

在貸款期間的利率都是固定的,不受市場波動而影響,但因為房貸多為長期貸款,不會20-30年這麼長時間都是相同利率,通常只會在貸款前期固定,後期的利率可能會稍微波動。

優點:利率穩定,不會受通膨、利率上升而影響
缺點:較少銀行願意承做

(三)理財型房貸

結合存款和房貸,讓房貸變成可靈活運用的資金,一般房貸還款後的本金不能再動用,而理財型房貸的還款本金會轉成循環額度,可以隨時動用,若要動用則是「按日計息」,動用幾天算幾天,未動用時完全不計息。

優點:申貸者較方便的有效調度資金,適合做為緊急備用、理財規劃
缺點:是利率比一般的房貸高

(四)抵利型房貸

申貸者需額外申辦一個活儲帳戶,連動存款和房貸,會用帳戶的存款計算利息(以每日或每期計算),同時扣除房貸金額來還款,也就是說,儲蓄金額越高,能夠免繳的金額就高,還款年限也縮短。

優點:申貸者能在活儲帳戶隨時提領資金、隨時還款,且還款的金額可以循環使用。適合有一定存款的人,想快速減緩房貸利息
缺點:利率較指數型房貸高

三、什麼是二胎房貸?

許多人有和上述新聞相同的困擾,而二胎房貸因為有不動產當作抵押品,審核的時間較快速,加上台灣人比較喜歡投資房地產,在急需用錢時,多數人會選擇二胎房貸,因此本篇著重介紹二胎房貸!

(一)二胎房貸的優缺點

1.優點
(1)信用條件較不要求:有房屋作擔保品,薪資證明、信用紀錄相對一胎較不嚴格
(2)貸款額度高:比信貸高,且不受到「最多只能貸款月薪的22倍」的規定
(3)還款年限長:最長高達15年,分攤每月還款金額,降低還款壓力

2.缺點
(1) 利率比一般房貸還高
(2) 許多銀行不願意承做二胎房貸

(二)適合誰辦理?

1.信用分數偏低,有信用瑕疵
2.無法提供薪資證明的人,例:小攤販、在家工作者等等
3.房屋增貸未通過、或認為房屋增貸額度太低的人

(三)如何辦理二胎房貸?

1.申請條件
(1)20~65歲本國國民
(2)擁有房地產
(3)原房貸正常繳款一年以上
(4)房屋仍有增貸空間

2.二胎房貸流程
(1)準備文件:個人聯徵報告、雙證件、印鑑、戶籍謄本、財力證明、所有權狀、一胎房貸繳款紀錄
(2)審核:完成申請書後,進行房屋鑑價
(3)簽約:申請人確認金額、利率、還款年限後即可簽約
(4)抵押:到主管地政機關進行設定第二順位抵押權
(5)撥款:貸款金額會撥款到指定帳戶

四、申請二胎房貸的管道

(一)二胎房貸申請管道

1.銀行:依據銀行法而成立,利率最低,但審核最嚴格。
2.民間
(1)代辦公司
協助申請人向銀行申貸,但如果申貸沒有成功還是會收委託費、服務費。
(2)代書 (地政士、土地代理人)
原是銀行和買賣雙方之間的橋樑,設定不動產抵押權,後來漸漸出現代書貸款的服務,擔任中介人的角色,從中收取服務費。
(3)高利貸
俗稱地下錢莊,利用以日計息來收取高額利息,風險最大,在社會新聞上看到被潑漆的事件多為高利貸機構。

(二)銀行/民間各管道比較表

五、BZNK不動產房貸

(一)BZNK與銀行的差異

許多人很難用不動產在銀行貸款,是因為銀行是吸收大眾存款,必須要極度風險趨避,用低利潤的大量案件COVER掉出現問題的呆帳,最後還能獲利。因此銀行決定要不要給借款人貸款,是看「人保」,確保借款人有穩定的還款來源。

1.銀行專做收入穩定,信用良好的客戶。但若客戶是中小企業主,每個月沒有穩定的薪資收入,亦或是借款人因財務概念不佳,長期使用信用卡循環利息或分期付款,儘管上述之借款人有還款能力,仍有可能被銀行婉拒。
2.銀行審核作業複雜,導致作業成本高,所以小額且重複的貸款金額易遭銀行婉拒。
3.僅有部分銀行願意承作二順位擔保貸款,選擇少且還款的彈性低。

但BZNK平台比較偏向「物保」,也就是不動產抵押品是否還有殘值,通常貸放成數在八成內,是平台比較喜歡的。如果出現違約,就算處理掉(協助借款人找房仲賣掉),也比較不會傷害到本金,對投資人也是種保障。

(二)如何申請BZNK二胎房貸?

1.BZNK流程
(1)準備文件:借款方提供物件資料
(2)估價:BZNK專業人員依照實價登錄估價
(3)審核:貸放比在8成內即可承作
(4)上架募資:募資完成後,調謄本抵押權、債權文件
(5)完成後撥款

2.年利率:約7-12%
3.作業時間:約一周
4.還款年限:無

六、二胎房貸常見問題Q&A

Q1 二胎房貸要找原本貸款的銀行嗎?
若要申請二胎是在其他銀行,增貸才是在原銀行

Q2 才剛買房子可以申請二胎房貸嗎?
每間機構規定不同,有些銀行規定購買後滿一年以上,甚至一年繳款紀錄正常,才能申請二胎房貸

Q3 沒有薪資證明也能申請二胎嗎?
可以,因為有房屋當作抵押品,評估時會依照房屋目前價值為主

Q4 還沒繳完房貸可以申請二胎嗎?
可以,一胎房貸有正常的繳款紀錄,也沒有太嚴重的信用問題,都有機會能申請二胎

Q5 來BZNK申請多久可以撥款呢?
作業時間約一周,募資額滿後,就會撥款給申請人

Q6 來BZNK申請的利率多少?
年利率約7-12%

有其他相關問題的話,歡迎進入BZNK官網Q&A或是BZNK的Facebook粉絲專頁了解更多資訊

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