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如何用 3000 元投資房地產,賺到 8% 年化投資報酬率

巴菲特說 : 人生就像滾雪球,你只要找到濕的雪,和很長的坡道,雪球就會越滾越大

Table of Content

1. 投資房地產有哪些成本

如果不想看太多細節,可以直接點這裡跳到結論,用舉例的方式來讓大家瞭解交易成本。

Cost Breakdown Analysis

講到投資這兩個字的時候,通常會牽涉到"買進"跟"賣出"兩個動作。房地產因為不像 股票、基金,交易時要考量進比較多的交易成本及稅法。下面舉例說明:
以桃園市的20年的不動產,市價400萬為例:

當買進時須付出以下成本
A. 買賣契稅:
  計算方法 申報契稅金額(房屋現值)X契稅種類適用之稅率 = 應納稅額 約 [25,000元]
   線上稅務試算-契稅估算-財政部稅務入口網
B. 印花稅:買賣價款的總額 X 0.1% [2,000元]
C. 地政規費:[4,000元] 登記規費 = (房屋價格 X 0.1%) + (土地申報地價 X 土地移轉面積 X 0.1%)
D. 代書費用:[15,000元]
E. 仲介費用:總價2% [80,000元]

當賣出時須付出以下成本
A. 土地增值稅:[26,949元] 線上稅務試算-土地增值稅試算-財政部稅務入口網
B. 房屋地價稅:[3,000元]
C. 水電瓦斯管理費:估 [4,000元]
D. 銀行抵押權塗銷代書費:[3,000元]

結論:以桃園市的 20 年不動產,市價400萬為例,買進 + 賣出的總成本約 [163,000元] 且這個金額是還未考慮進 [房地合一稅] 的成本,若以投資獲利的角度來看,除 非是買進時,賣方急於脫手,進價夠低,否則要先漲16萬才只算損益兩平而已。

2. 投資房地產有甚麼風險

談到投資,一定不能忽視風險,大家都知道一個不變的道理 - 低風險,低報酬;高風險 ,高報酬。有土斯有財的觀念,一直深植在華人社會心中,因為買股票有可能會下市,但是投資房地產是不會變成龜苓膏的。房貸是足額擔保,相對於信用貸款風險較低,故房貸一直是銀行最重要的業務之一。
房地產最大的風險有二種
A. 估價錯誤,借款金額高於不動產價值。
B. 遇到系統性風險,例如2008金融風暴

3. 為什麼房地產是保值性最高、風險最低的投資商品

1971年8月,時任美國總統尼克森宣告美國放棄了金本位制度,實施黃金與美元比價的自 由浮動。到今日,在美國QE瘋狂印鈔票的年代,紙幣價值似乎不再是 In God We Trust, 改成 In Gold We Trust 比較合適。
瘋狂流竄的熱錢,造成許多亞洲國家的經濟受到傷害。除了債券、股票、基金等紙上資產 ,如房地產這種看得到、摸得到的有形資產其實才是風險最小的。加上居住是每一個人的 剛需,若賣不出去還可以先出租拿現金流。

4. 投資房地產是被動收入嗎?

被動收入的定義是 [花費很少的時間力氣,就有源源不斷的收入流進來]。房地產如果數量 夠多、量體夠大,甚至直接交給物業管理公司幫忙處理行政庶務,就非常符合被動收入,因為只要花費少量的時間,就可以獲得每個月正向的現金流。

5. 房價的漲跌會影響到BZNK不動產案件嗎?

如第二點所提的,投資人參與借貸不動產案件,通常可能遭遇到損失的狀況有以下兩種
A. 估價錯誤、貸放成數偏高
B. 系統性的風險:例如2008年的金融海嘯
如何克服上述的風險? BZNK的案件,在估價與貸放成數這兩方面,都會抓的比較保守,所以當發生市場修正,價格大幅下跌的時候,還是可以保有一定的安全係數。

6. 為甚麼國泰蔡萬霖堅守「只租不售」

1985年,蔡萬霖在國壽下達指令:「土地自建、只租不賣。」而在此之前,國壽能擁有 那麼多土地,又要歸功於蔡萬春的觀念。他認為,保險只是一張紙,如何讓客戶信任, 就必須化無形為有形,而土地不動產,就是有形的資產。
台灣光復時期,許多日據時期的 保險公司紛紛倒閉,讓許多人不敢投保。蔡萬春深諳保戶的心理障礙,一拿到保險資金, 就立刻蓋樓。國壽從一九六五年,開始有第一棟自用嘉義大樓,隨後全台各地的營業大 樓,如雨後春筍般,遍地林立。

7. 小資族如何參與投資房地產這個風險低又相對保值的投資商品

BZNK必可秉持著提供投資人公開、透明且安全的投資管道,嚴格把關來平台申請的借款方及其不動產擔保品。BZNK經驗豐富的金融從業人員主要是依據[實價登錄],扣除相關稅賦(如土地增值稅) 評估房地產價值。同時考量流動性,以流動性佳、低於市價8成的貸放成數來最佳化保護投資人的本金。

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