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踏入預售屋前,先掌握六重點


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最近房地合一炒得沸沸揚揚,到底房地合一對你我有什麼影響呢?
其實最主要是針對「短期脫手的房屋持有者」影響最大!
以下會會從預售屋的大致上的認知以及其中的眉眉角角,還需要注意的法規等,不拖泥帶水一次探個究竟。

一、什麼是預售屋?

一定很多人買房前,若是有些預算限制,多多少少想過預售屋這個選項,但是光是看預售這兩個字,
其實就是提前銷售的概念,建商事先還沒蓋好房子,但是已經先開始銷售房屋,由於預售屋在貸款上比起新成屋更多彈性,不需要一次給付頭期款。

二、預售屋的付款流程

基本上頭期款是2~3成左右,各家銀行都有相關規定。
但是跟新成屋以及中古屋最大的差異,付款時間是依據「工程進行的程度」!不過小編在這裡先提醒大家,這部分是大家自行得先準備的款項,所以不能貸款喔!

(一)頭期款:
這部分包含訂金、簽約金、開工款,為房屋總價的10~15%,以下再稍微說明這些項目,
不過大家要注意有些建案的廣告會主打「頭期款10%」以下,若沒把資金規劃好,會使未來有還款壓力,建議先準備好資金。

(1)訂金、簽約金
一開始會讓買家先拿出一部分的訂金,基本是5~10萬,有一份合約可以先回家過目,最少都有「5天的審閱期」,
在正式簽約以前,若改變心意,都可以把訂金全數拿回來,若是有些建商不給予合約審閱,這部分則視同違法!
之後細節討論完以後,才會正式簽訂契約必且要先付簽約金,訂金以及簽約金這部分是占總值5%~8%。

(2)開工款
這部分的資金占總額5%~7%。

(二)工程款
施工期間大致落在2~3年,占總房價10~15%,工程款也分成兩種方式給付:
(1)工程期:依據工程進度,基本上會分成3~5次給付。
(2)每個月繳納:顧名思義,定額給付。
(3)一次給付:常聽到的「工程0付款」,其實就是工程期間不需要付款,在依據是房子的結構體完成或是交屋的時候,繳款即可。

(三)額外費用
印花稅、契稅及相關規費這部分的費用在辦交屋以前需要繳納,不包含在房地產當初的售價裡。

三、預售屋貸款管道

上述介紹了頭期款以及工程款,可是仍有7~8成的費用,
其實說真的要拿出一大筆錢買房子,我想對很多人來說不是一件容易負擔的事,以下也會提出有哪些方式可以做貸款:
1.銀行:依據銀行法而成立,利率最低,但審核最嚴格,不過在預售屋貸款上來說,其實建商都有配合的銀行,
如果信用及工作收入條件上不夠好的話,可以考慮「青年安心成家優惠貸款」目前政府為了讓更多人受惠,此方案延長至2022年,可以至各大公股銀行詢問。

2.民間
(1)代辦公司
協助申請人向銀行申貸,但如果申貸沒有成功還是會收委託費、服務費
(2)代書 (地政士、土地代理人)
原是銀行和買賣雙方之間的橋樑,設定不動產抵押權,後來漸漸出現代書貸款的服務,擔任中介人的角色,從中收取服務費。

四、購買預售屋須注意!

(一)「客變」的彈性
由於預售屋是還沒建好的房地產,所以有些建商可以依據客戶的需求,在裝潢上給予有限度的進行「客戶變更格局規劃」,
但是若是在水電配置或是造成房子結構改變,就無法商量,而且客變並不是每家建商都說OK,一切仍要視商討協議內容而定。

(二)貸款限制:
對於首購族以及自然人購置兩戶以內當然沒影響,不過對於法人以及自然人購置第三戶則有相當大的影響,可以參考房貸只剩5成!連央行都打房!

(三)紅單轉讓:
自從實價登錄2.0上路以後,若是有紅單炒作最高可罰100萬!那到底什麼是「紅單」?其實就是「購屋買賣訂購單」,
在正式訂定正式契約以前,建商會給予一張已經付了部分訂金的證明,這部分稱作「紅單」,
由於這時候尚未建立清楚的契約內容,預售屋的價格也會比起已經建好的成屋價格再低一下,實際上也不是真正有房屋需求,就把這張紅單轉讓給別人,
藉此賺差價,為了遏止這種炒作方式,若有轉讓的情形則會被罰責。

(四)預售屋契約記載事項更動:
依據內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項有幾項規定已經有所變動:
主要是針對停車場土地權利範圍、地下停車場計算方式、不得使用電弧爐煉鋼爐碴等材料做修正。

五、新規定上路:房地合一2.0

(一)什麼是房地合一稅?
專業術語一出來以為是什麼新名詞,其實就是把房地產以及土地的稅合起來一起課稅!目前政府為了落實居住正義,
今年7月1日正式上路房地合一2.0,若是這時間點以後賣出房產則適用於2.0版本的稅制,但是這時間點賣出的房地產則適用於1.0的版本。

(二)如何計算?
根據政府房地合一2.0懶人包可以參考以下的公式:
(三)有什麼影響?

(1)防止移轉型態來避稅:
過去有人為了被課高額的稅,會透過法人名義做房地產的移轉,但自從房地合一2.0上路以後,預售屋及持股過半交易納入課稅。

(2)主要是針對炒房者若是短期內把房地產售出,若沒有注意持有時間就轉賣手中的房地產,有機會被課高達45%的稅!有以下整理可以做參考:
(3)不受影響的族群:
分別有個人非自願因素、個人以自有土地與建商合建分回、建商興建房屋完成後第一次移轉,就是維持稅率20%,自住房地持有並設籍超過6年維持稅率10%(400萬元以下免稅)

六、BZNK不動產債權

確實有不少人投資預售屋做中間差價,或是透過收紅單的方式再做轉讓,
目前除了利用這幾個方式,投資組合的方式不會只有一種,若是對不動產投資有興趣,
BZNK目前有不動產債權的投資,此投資的年化報酬有機會達到7%以上,若有興趣了解,更多資訊可以參考五分鐘理解BZNK必可不動產債權全攻略


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