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買房前必知房地產貸款成數(如何增加房貸額度?/2021最新各區房貸估價成數連結)

買房前必知房地產貸款成數(如何增加房貸額度?/2021最新各區房貸估價成數連結)


目錄大綱

一、房地產(房屋)貸款成數是什麼?

  房屋貸款成數,也就是「你的房子可以貸款的比例」

  房屋貸款成數受政府決策、地區、借款人條件影響,假設一間房屋評估後價值1000萬,該房屋地區在蛋黃區(地段接近市中心、接近熱門房地產區或較高檔區域),可貸成數為6成的話,借款人將可以拿到1000萬*0.6=600萬的貸款金額。

二、房地產(房屋)貸款額度是什麼?

  鑑價後房屋額度*貸款成數=房屋貸款額度
  「房屋鑑價」第一類是透過已成交市場價格估價,第二類就是由銀行資源來做估價,評估項目有生活機能、商機、未來期望潛力等,而「貸款額度」可以用一些優勢條件提高,如增加擔保人、增加抵押品......。

  貸款額度的提高舉例:假設原本銀行貸款只給你到貸款成數6成,但由於增加擔保人,或保人名下有不動產等其他資產,房屋貸款成數就提高1成,所以最終你在這間房屋總貸款成數可以達到7成。

三、房屋鑑價管道

  當借款人想估算房屋可貸額度(房子值多少錢?市價?)該找誰做房屋鑑價?

  第一類是透過已成交市場價格估交價,如實價登陸 內政部有提供不動產交易實價查詢,或者透過房屋仲介公司提供房屋成交資訊。

  第二類就是由銀行業者來做估價,大部分銀行業者會從屋況(屋齡、裝潢......)、地段、實價登陸、特殊物件(較冷門像是有地下室、頂樓違法加蓋、附近有電塔或宮廟......),這四個面向下去做評估。

四、2021各區房貸估價成數

資料來源:國泰世華銀行房貸試算

五、如何增加房貸可貸額度?

若是平時與銀行沒有建立較佳關係,或者房屋物件屬性特殊銀行認定在你還不出貸款時較難脫手,就較難拿到七成以上的貸款成數。

縮短房貸攤還年限

以縮短銀行放款回收時間(還款時間),幫助銀行降低逾放的風險以增加貸款額度。

信用貸款(信貸)

銀行根據借款人的信譽或依據經常性收入評估後所發放的貸款,申請時不需要提供任何擔保(無擔保貸款)。

增加擔保人

保人名下有不動產及其他資產,或保人提高至二人或以上,通常可提高貸款額度。

增加抵押品

可試試提供其他不動產的抵押,提高擔保設定。

二胎貸款(二順位房屋)

必看:二順位房屋我該注意?

二胎貸款意即該抵押品已經申請過貸款,再用抵押品殘值向第二家機構申請貸款(第二順位貸款),二胎貸款管道有銀行或是民間代書,相對銀行來說,民間代書貸款審核條件較寬鬆、貸款額度與成數也較高,手續較不繁雜放款速度相對快速,所以二胎房貸選擇民間代書貸款是許多民眾的選擇。

提高房貸利率

以自願提高利率增加額度的方式。 需配合貸款人的自身條件、償債能力,進一步洽談。


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