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二胎房貸利率多少?房屋貸款二胎可以貸多少?本文將介紹二胎房貸是什麼、適合對象、與一胎房貸的差別、申辦條件與流程,並詳細比較二順位房貸不同借款管道的利率、額度、放貸速度,幫助你透過房屋二胎順利周轉!
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一、二胎房貸/二順位房貸是什麼?
生活中總是有許多難以預料的事情發生,個人戶難免會遇到急需用錢,卻不知道該跟誰借錢?或是企業主在營運過程,難免遇到想要擴大經營、周轉不靈、急需週轉金的時刻......
該怎麼讓資產靈活被應用呢?除了申請企業貸款之外,房地產是台灣喜歡的投資標的前幾名,於是房屋貸款相關的需求也因此而生。
房屋貸款的業務通常包含:
- 一胎房貸:一順位房貸,買房屋的第一次貸款。
- 二胎房貸:二順位房貸,同一棟房屋二次抵押。
- 房屋增貸:利用房屋殘值,申請提升貸款額度。(殘值:房屋市價減仍欠的貸款金額)
- 房屋轉增貸:轉交房屋貸款至不同銀行,再額外多增貸金額。
了解更多房屋貸款種類,推薦閱讀:房貸好多種類?一次就搞懂二胎房貸!
本篇將討論房屋貸款中「二胎房貸」,告訴你如何在信用條件有限情況下,將不動產的價值最大化,幫助你取得更多週轉金,讓企業營運更順暢、活化資產運用!
(一) 關於二胎房貸是什麼意思
![二胎房貸是什麼?](https://d1g2pem5yharpo.cloudfront.net/uploads/tyr/attachment/file/000/046/755/574f5e07-db54-4cd6-8b44-f8f77b4d7e74.jpg)
二胎房貸意思是,房屋在已跟A銀行貸款情況下,又將同一處房屋再次向B銀行申請貸款,這時B銀行的房屋債權上屬於第二順位,所以又稱為二順位房貸。
並且由於辦理二順位房貸的風險較高,所以銀行願意提供的利率較高、額度會比第一順位嚴格。
二胎房貸有哪些優點和缺點? |
|
優點 |
信用條件要求低:有房屋作擔保品,薪資證明、信用紀錄相對一胎較不嚴格。 |
貸款額度高:比信貸高,且不受到「最高僅能貸款月薪的22倍」的規定 |
|
還款年限長:最長高達15年,分攤每月還款金額,降低還款壓力 |
|
撥款速度快:銀行審核嚴、速度較慢,但民間二胎房貸最快可7天內取得現金。 |
|
缺點 |
利率高:利率比一般房貸還高 |
銀行審核嚴、承辦意願低:因債權位於第二順位,法拍風險高,許多銀行不願意承做二胎房貸 |
(二) 房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸差在哪?
房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限,因此底下我們整理表格,讓你更加一目了然房屋二胎貸款與一胎貸款差別:
房屋貸款一胎 (=一般房貸) |
房屋貸款二胎 |
房屋增貸 |
|
債權順位 |
承接單位債權為第一順位 |
承接單位債權為第二順位 |
與一胎房貸相同 |
風險 |
低 |
高 |
中 |
銀行審核 難易 |
相對容易 |
難 |
難 |
額度 |
最高市價8成 |
最高300萬 |
最高房屋殘值8成 |
利率 |
1.5%-3% |
2.5%-18% |
1.4%-2.5% |
年限 |
可高達30年 |
7-10年 |
最高30年 |
申辦速度 |
7-15天 |
銀行5-7天 民間1-2天 |
6-14天 |
其他特色 |
可抵稅 有寬限期 |
額度介於信貸與房貸之間 無寬限期 |
辦理後,需同時繳納房貸、增貸兩筆金額 額度有限 |
(寬限期是什麼?推薦閱讀:第一次申請房貸必知,房貸寬限期是什麼?)
所以二胎房貸跟一胎房貸比較,主要有以下差異:
- 二胎房貸銀行審核更嚴格,民間二胎房貸成功率較高
- 二胎房貸利率較高,但申辦速度較快,適合急用錢的人
- 二胎房貸額度低於一胎房貸,但可能高於轉貸
(三) 二胎房貸適合對象
![二胎房貸適合哪些人申辦?](https://d1g2pem5yharpo.cloudfront.net/uploads/tyr/attachment/file/000/046/756/238a9816-1c7b-4ee2-a227-58c4c9b06d45.jpg)
基於以上所提及的二胎房貸特點,二胎房貸適合有以下需求的企業主考慮辦理:
- 信用條件不足:信用分數偏低、有信用瑕疵,或是無法再申請信貸及可考慮
- 無薪資證明者:例如小攤販、自由接案SOHO族、網拍經營、Youtuber等等
- 房屋增貸未通過:增貸申請未過件或認為房屋增貸額度太低的人,也可考慮二胎房貸
- 臨時需要資金:二胎房貸以不動產抵押,可比企業貸款、個人信用貸款更加靈活取得資金度過營運難關
二、房屋二胎房貸利率比較
(一) 銀行V.S民間二胎房貸利率比較2023
![不同管道之二胎房貸利率比較](https://d1g2pem5yharpo.cloudfront.net/uploads/tyr/attachment/file/000/046/757/237a80ee-ae2c-42b7-9ccd-237375281171.jpg)
二胎房貸管道 |
年利率 |
額度 |
年限 |
代辦費 |
風險 |
速度 |
銀行 |
2.5-18% |
上限200萬 |
7-10年 |
較低 |
低 |
7-15天 |
融資公司 |
7-14% |
上限300萬 |
2-10年 |
1.5萬 |
低 |
5-10天 |
代辦公司 |
4-24% |
最高8成 |
2-10年 |
10萬 |
中 |
不一定 |
代書 |
18-60% |
最高8成 |
不一定 (3個月以上) |
5-10萬. |
中 |
1-3天 |
高利貸 |
100-360% |
最高100% |
不一定 |
極高 |
高 |
1-2天 |
P2P融資平台 BZNK必可 |
7-12% |
房屋估價8成扣除銀行貸款餘額 |
無 |
低,僅收平台服務費2000起 |
低 |
5-7 |
而以二胎房貸難度來說,銀行是最難的,而民間的都相對容易;
風險則是銀行、民間融資公司、BZNK必可融資平台屬於低風險,其他民間二胎房貸風險則是中到高,借貸前請謹慎。
如果想了解更多二胎房貸利率的資訊,歡迎參考這篇文章:《二胎房貸利率哪家最低?銀行V.S民間二胎利率比較!》
![Description of the image](https://d1g2pem5yharpo.cloudfront.net/uploads/tyr/attachment/file/000/078/782/730ec10b-a096-468c-b392-4c4686b5b9e2.png)
(二) 房子二胎額度有多少?
房屋二胎貸款額度,通常是以房屋的殘存價值、個人條件去評估,不同申請管道和方案也會影響額度的高低,一般民間二胎房屋額度和利率會優於銀行二胎房貸。
相信很多人會想問『二胎房貸、增貸、轉增貸、信貸怎麼選?』
以額度和風險綜合考量,我們推薦大家借貸考慮順序:
『一胎房貸>房屋增貸(信用條件良好)>房屋轉增貸>二胎房貸(信用條件不佳)>信用房貸。』
這是因為房屋增貸利率較低、貸款年限高,風險適中,會建議優先考量,若額度不理想,可以考量轉增貸,但轉增貸需要多付手續費,花費時間也比較長。
如果急著用錢,可以考量房屋二胎,房屋二胎額度不像是信用貸款,受到「不得逾月薪22倍」的法令限制,通常可以更多借到企業營運資金以活化資產運用。
(如何提高房屋額度?房屋估價成數怎麼算?推薦閱讀:買房前必知房地產貸款成數(如何增加房貸額度?/2021最新各區房貸估價成數連結))
(三) 二胎房貸/二順位房貸管道有哪些?11間銀行二胎房貸利率統整比較表
申請二胎房貸的管道可以主要分為2大類:銀行和民間,接下來我們簡單介紹各自的優缺點:
✱銀行二胎房貸:
- 優點:受到法律規定與保護,對借貸者比較有保障。
- 缺點:承辦二胎房貸對銀行風險高,全台只有少數銀行有開辦,且利率高、審核極嚴格、難以過件。
- 相關單位:以下為有開辦二胎房貸之銀行名單與二胎房貸產品名稱,共11家。
銀行 | 二胎額度 | 二胎利率 | 貸款年限 | 手續費用 | 對象及限制 |
永豐銀行 二順位房貸 |
50萬 | 約5.28%(浮動) | 最長7年 | 5,000~12,000元 | 20~65歲/信用正常者 |
遠東銀行 二順位房貸 |
25萬起(依該行鑑價辦法核定) | 最低3%起(浮動) | 最長7年 | 5,000元 | 20~65歲/房屋持有1年以上,且在其他行已辦理半年以上房貸的自住型客戶 |
王道銀行 二順位房貸 |
最高500萬元 | 4.93%起(浮動) | 最長15年 | 9,000~15,000元 | 25~60歲/有他行房屋貸款之房屋為擔保品/繳滿他行房貸1年 |
台新銀行 二順位房貸 |
50~300萬 | 3.59%起 | 最長7年 | 3,000~12,000元 | 25~60歲 |
國泰銀行 二順位房貸 |
最高150萬 | 3.07%起 | 最長10年 | 貸款金額的1% | 貸款金額的1% |
陽信銀行 二順位房貸 |
依不動產鑑估淨值90%內為原則 | 2.14%~3.89%起(浮動) | 3~20年 | 貸款金額的1% | 25~70歲/信用正常者/不動產已於該行辦理抵押貸款且可再次設定抵押權者 |
日盛銀行 家值房貸 |
最高300萬 | 3.33%起 | 最長7年 | 8,000~15,000元 |
20~65歲/ 原房貸繳滿1年 |
玉山銀行 二順位貸款 |
50萬起 | 2.8%~9.88%起 | 最長7年 | 貸款金額的1% | 20~65歲/ |
兆豐銀行 兆豐富二貸-次順位房貸 |
最高200萬 | 3.04%起 | 2~10年 | 貸款金額的0.15%,最低3,000元 | 20~65歲(貸款期間加計申請人年齡合計不得超過70歲) |
新光銀行 二順位貸款-有巢氏貸款 |
最高600萬 | 2%~7.17(浮動) | 最長15年 | 貸款金額的1%,最低 9,000元 | 已有他行房貸之擔保品做次順位設定者 |
凱基銀行 次順位房貸-理財家值金 |
最高300萬 |
3.49%起 | 最長10年 | 最高10,000元 | 20~60歲 |
※關於「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸」,請特別留意
不少人會詢問「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸、土地銀行二胎房貸」等等,但目前從各間銀行官方網站來看,台北富邦銀行、臺灣銀行、中國信託、聯邦銀行、土地銀行都並沒有提供二胎房貸服務喔!
以上資訊僅供參考,想知道最正確、最新的銀行業務資訊,建議直接撥打個別銀行的服務專線,不建議全然相信代辦公司的說詞,以免被有心人士詐騙!
✱民間二胎房貸:
- 優點:申辦速度較快、信用要求低、審核條件比銀行寬鬆,貸款金額和成數高。
- 缺點:利率高、申辦管道複雜,需留意借貸公司是否合法、安全。
- 相關單位:
- 融資公司(合法營業登記)
- 代辦公司(協助向銀行申貸)
- 代書(地政士、土地代理人)
- 高利貸(地下錢莊)
三、申請二胎房貸條件、流程
(一) 二胎房貸申請條件
![申請二胎房貸有4大條件](https://d1g2pem5yharpo.cloudfront.net/uploads/tyr/attachment/file/000/046/758/1d9990c0-532c-48d4-b6e6-6b182081b097.jpg)
- 20~65歲本國國民
- 擁有房地產
- 原房貸正常繳款一年以上
- 房屋仍有增貸空間
申請房貸二胎條件不算嚴格,基本上只要符合以上4條件即可,民間、銀行都能夠申請。
但實際銀行二胎房貸難度頗高,通常得要符合以下條件才會成功。
✱ 銀行二胎房貸限制&成功關鍵
- 銀行存有信用紀錄、無信用空白
- 個人信用正常、沒有停卡、遲繳紀錄
- 沒有被列為警示戶
- 沒有負債比超過22倍
- 沒有常態使用信用卡預借現金
- 集中1-2銀行詢問、避免聯徵3次以上(短期聯徵太多次,會影響銀行借貸過件率)
(什麼是聯徵?怎麼申請聯徵報告?推薦閱讀:聯徵是什麼?五分鐘讓你秒懂聯徵信用報告)
(二) 二胎房貸流程
- 申請:聯繫專人諮詢申貸、遞交申請書
- 審核:完成申請書後,進行房屋鑑價
- 簽約:申請人確認金額、利率、還款年限後即可簽約
- 抵押:到主管地政機關進行設定第二順位抵押權
- 撥款:貸款金額會撥款到指定帳戶
(三) 必備二胎房貸申請文件:
- 雙證件影本
- 印鑑、戶籍謄本影本
- 所得及財力證明
- 土地、建物所有權狀影本
- 一胎房貸繳款紀錄
- 個人聯徵報告
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四、BZNK必可與銀行二胎房貸比較
(一) 為什麼你申請銀行二胎房貸會失敗?
許多人很難用不動產在銀行貸款,是因為銀行是吸收大眾存款,必須要極度風險趨避,用低利潤的大量案件COVER掉出現問題的呆帳,最後還能獲利。
因此銀行決定要不要給借款人貸款,是看「人保」,確保借款人有穩定的還款來源。
而BZNK平台比較偏向「物保」,也就是不動產抵押品是否還有殘值,通常貸放成數在八成內,是平台比較喜歡的。
如果出現違約,就算處理掉(協助借款人找房仲賣掉),也比較不會傷害到本金,對投資人也是種保障。
(二) 為什麼銀行不愛承辦二胎房貸?
1. 借款人財務觀念不佳,聯徵信用出現瑕疵
多數人沒有刻意接觸財務知識,往往不知道銀行審核貸款時看重的是哪些點。例如借款人如果長期使用信用卡循環利息或分期付款,在銀行審查的眼裡,就是一項大扣分。
2. 銀行作業成本高,小額貸款會虧錢
一般銀行行員年資只要久一點,年薪破百萬都很正常。在如此高的人事成本壓力下,如果有三件貸款案件,分別為50萬、200萬、1000萬擺在承辦行員的面前,肯定會挑選1000萬元的來承做,因為所需要跑的行政流程、時間都是一樣的。
3. 銀行本身制度所存在的問題
當不動產發生違約後,催收專員去協調處分不動產,賣高了,催收專員不會有任何獎勵、但如果賣低、賣賠錢,相應而來的後果就是懲處、記過,甚至扣除整年的年終獎金,這也是為什麼銀行的不動產違約,最終只能走法拍處理。
而這種「有功無賞、打破要賠」的企業文化,進一步導致員工以不犯錯為最高準則。只要不動產(物)、借款人信用(人)有一些瑕疵、更或是借款金額太小,自然就沒有承做的意願。
(三) 怎麼申請BZNK二胎房貸?二胎房貸流程與條件
【二胎房貸流程】
- 準備:借款方提供物件資料
- 估價:BZNK專業人員依照實價登錄估價
- 審核:貸放比在8成內即可承作
- 上架:上架平台並募資完成後,調謄本抵押權、債權文件
- 完成後撥款
【二胎房貸條件】
- 申請條件:貸放比在8成內即可承作
- 年利率:約7-12%
- 作業時間:約1周
- 還款年限:無
更多BZNK必可的不動產債權資訊與估價,請參考:五分鐘理解BZNK必可不動產債權全攻略
五、二胎房貸常見問題
Q1:沒有財力證明可申請二胎房貸嗎?
可以喔!沒有薪資或財力證明,主要影響是銀行申貸過件機率較低,像BZNK必可是以房屋做為抵押品,評估時會依照房屋目前價值為主。
Q2:二胎房貸需要保人嗎?
不用!二胎房貸抵押對象為房屋,所以只要準備房地產相關資料就可以申請了。
Q3:二胎房貸會很久嗎?
銀行作業時間通常至少7-14個工作天,而BZNK必可的作業時間只需5-7天,募資額滿後,就會撥款給申請人。
Q4:房貸沒繳完能申請二胎房貸嗎?
可以!若走銀行申請的管道,通常房貸至少要繳滿1年且信用紀錄良好,才能夠申請二胎房貸,但BZNK必可則審核條件相對寬鬆,只要有正常繳款紀錄、信用問題也不算太嚴重,都有機會申請。
Q5:二胎房貸增貸怎麼做?錢不夠用還有其他管道嗎?
既然一胎房貸能夠申請增貸服務,二胎房貸是否也可以呢?若銀行本身願意承辦二胎房貸,表示你的信用良好,不排除這種可能性,可以與銀行業務權洽詢看看。
不過若是企業主擔心錢不夠用,還有3個其他方法可以考慮:
1. 辦理房屋增貸:建議可以跟一胎房貸、二胎房貸的銀行分別談看看條件。
2. 辦理房屋轉增貸:若原本銀行額度不夠,可以考量自身狀況,試試將房屋轉到其他銀行再多貸款一些。
3. 辦理三胎房貸:房貸三胎貸款的承辦單位可能比較少,但能夠在不動到一胎、二胎房貸的情況下多取得一些現金,依然可以嘗試看看這條路。
4. 考量其他貸款種類:例如企業貸款、個人信用貸款、群眾募資等等。
(延伸閱讀:《企業貸款條件是什麼?利率多少?掌握6招借錢並不難!》)
Q6:民間二胎房貸有什麼陷阱需要注意?
我們建議幾點:
1. 多方比較、查詢商譽:民間房貸PTT、Dcard等社群上不乏網友討論,除了參考網友討論、查查公司評價之外,也應該多多比較不同管道的公開資訊,例如收費、服務和專業度,尤其一定要確認該公司有營業登記合法。
2. 確認前不送件資料:比較資訊時,切記不要提供太多的個人資料,通常只需要準備好房屋地址或權狀、貸款餘額、手機號碼和姓名就可以評估額度了,而送件申辦前都不會留下聯徵紀錄。
3. 觀察業務專業度:建議在與業務洽談時,應該先自行做點功課,才能夠在諮詢時觀察業務回覆內容、速度對二胎房貸的熟悉度,是否足夠專業!
—
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