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2022年二胎房貸申請攻略!申請房屋二胎貸款掌握6大關鍵!

二胎房貸是什麼?申請房屋二胎貸款有哪些限制?二胎房貸利率怎麼計算?如果自己名下有房,臨時又有資金需求,二順位房貸貸款是一個可以度過困難的方法。本篇整理關於申請房貸二胎不能不知道的六大關鍵!

目錄

一、二胎房貸是什麼

生活中總是有許多難以預料的事情發生,個人戶難免會遇到急需用錢,卻不知道該跟誰借錢?或是企業主在營運過程,難免遇到想要擴大經營、周轉不靈、急需週轉金的時刻......

該怎麼讓資產靈活被應用呢?除了申請企業貸款之外,房地產是台灣喜歡的投資標的前幾名,於是房屋貸款相關的需求也因此而生。
房屋貸款的業務通常包含:
  • 一胎房貸一順位房貸,買房屋的第一次貸款。

  • 二胎房貸二順位房貸,同一棟房屋二次抵押。

  • 房屋增貸利用房屋殘值,申請提升貸款額度。(殘值:房屋市價減仍欠的貸款金額)

  • 房屋轉增貸轉交房屋貸款至不同銀行,再額外多增貸金額。

    了解更多房屋貸款種類,推薦閱讀:房貸好多種類?一次就搞懂二胎房貸!

本篇將討論房屋貸款中「二胎房貸」,告訴你如何在信用條件有限情況下,將不動產的價值最大化,幫助你取得更多週轉金,讓企業營運更順暢、活化資產運用!

(一) 關於二胎房貸是什麼意思

二胎房貸是什麼?

二胎房貸意思是,房屋在已跟A銀行貸款情況下,又將同一處房屋再次向B銀行申請貸款,這時B銀行的房屋債權上屬於第二順位,所以又稱為二順位房貸。
並且由於辦理二順位房貸的風險較高,所以銀行願意提供的利率較高、額度會比第一順位嚴格。

二胎房貸有哪些優點和缺點?

優點

  • 信用條件要求低有房屋作擔保品,薪資證明、信用紀錄相對一胎較不嚴格。

  • 貸款額度高比信貸高,且不受到「最高僅能貸款月薪的22倍」的規定

  • 還款年限長最長高達15年,分攤每月還款金額,降低還款壓力

  • 撥款速度快:銀行審核嚴、速度較慢,但民間二胎房貸最快可7天內取得現金。

缺點

  • 利率高利率比一般房貸還高

  • 銀行審核嚴、承辦意願低因債權位於第二順位,法拍風險高,許多銀行不願意承做二胎房貸

(二) 房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸差在哪?

房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限,因此底下我們整理表格,讓你更加一目了然房屋二胎貸款與一胎貸款差別:


房屋貸款一胎

(=一般房貸)

房屋貸款二胎

房屋增貸

債權順位

承接單位債權為第一順位

承接單位債權為第二順位

與一胎房貸相同

風險

銀行審核  難易

相對容易

額度

最高市價8成

最高300萬

最高房屋殘值8成

利率

1.5%-3%

2.5%-18%

1.4%-2.5%

年限

可高達30年

7-10年

最高30年

申辦速度

7-15天

  • 銀行5-7天

  • 民間1-2天

6-14天

其他特色

  • 可抵稅

  • 有寬限期

  • 額度介於信貸與房貸之間

  • 無寬限期

  • 辦理後,需同時繳納房貸、增貸兩筆金額

  • 額度有限


(寬限期是什麼?推薦閱讀:第一次申請房貸必知,房貸寬限期是什麼?

所以二胎房貸跟一胎房貸比較,主要有以下差異:

  • 二胎房貸銀行審核更嚴格,民間二胎房貸成功率較高

  • 二胎房貸利率較高,但申辦速度較快,適合急用錢的人

  • 二胎房貸額度低於一胎房貸,但可能高於轉貸


(三) 二胎房貸適合對象


二胎房貸適合哪些人申辦?

基於以上所提及的二胎房貸特點,二胎房貸適合有以下需求的企業主考慮辦理:

  1. 信用條件不足:信用分數偏低、有信用瑕疵,或是無法再申請信貸及可考慮

  2. 無薪資證明者例如小攤販、自由接案SOHO族、網拍經營、Youtuber等等

  3. 房屋增貸未通過增貸申請未過件或認為房屋增貸額度太低的人,也可考慮二胎房貸

  4. 臨時需要資金二胎房貸以不動產抵押,可比企業貸款、個人信用貸款更加靈活取得資金度過營運難關。

二、房屋二胎房貸利率比較

(一) 銀行V.S民間二胎房貸利率比較2022

不同管道之二胎房貸利率比較

二胎房貸管道

年利率

額度

年限

代辦費

風險

速度 

銀行        

2.5-18%

上限200萬

7-10年

較低

7-15天

融資公司

7-14%

上限300萬

2-10年

1.5萬

5-10天

代辦公司

4-24%

最高8成

2-10年

10萬

不一定

代書

18-60%

最高8成

不一定

(3個月以上)

5-10萬. 

1-3天

高利貸 

100-360%        

最高100%

不一定

極高            

1-2天

P2P融資平台            

BZNK必可

7-12%  

房屋估價8成扣除銀行貸款餘額

低,僅收平台服務費2000起       

5-7


而以二胎房貸難度來說,銀行是最難的,而民間的都相對容易;

風險則是銀行、民間融資公司、BZNK必可融資平台屬於低風險,其他民間二胎房貸風險則是中到高,借貸前請謹慎。

如果想了解更多二胎房貸利率的資訊,歡迎參考這篇文章:《二胎房貸利率哪家最低?銀行V.S民間二胎利率比較!》

(二) 房子二胎額度有多少?

房屋二胎貸款額度,通常是以房屋的殘存價值、個人條件去評估,不同申請管道和方案也會影響額度的高低,一般民間二胎房屋額度和利率會優於銀行二胎房貸。

相信很多人會想問『二胎房貸、增貸、轉增貸、信貸怎麼選?』

以額度和風險綜合考量,我們推薦大家借貸考慮順序:
『一胎房貸>房屋增貸(信用條件良好)>房屋轉增貸>二胎房貸(信用條件不佳)>信用房貸。』

這是因為房屋增貸利率較低、貸款年限高,風險適中,會建議優先考量,若額度不理想,可以考量轉增貸,但轉增貸需要多付手續費,花費時間也比較長。
如果急著用錢,可以考量房屋二胎,房屋二胎額度不像是信用貸款,受到「不得逾月薪22倍」的法令限制,通常可以更多借到企業營運資金以活化資產運用。

(如何提高房屋額度?房屋估價成數怎麼算?推薦閱讀:買房前必知房地產貸款成數(如何增加房貸額度?/2021最新各區房貸估價成數連結)


(三) 二胎房貸管道有哪些?

申請二胎房貸的管道可以主要分為2大類:銀行和民間,接下來我們簡單介紹各自的優缺點:

✱銀行二胎房貸:

  • 優點:受到法律規定與保護,對借貸者比較有保障。

  • 缺點:承辦二胎房貸對銀行風險高,全台只有少數銀行有開辦,且利率高、審核極嚴格、難以過件。

  • 相關單位:以下為有開辦二胎房貸之銀行名單與二胎房貸產品名稱,共11家。

永豐銀行
(二順位房貸)

日盛銀行(家值房貸)

遠東銀行
(二順位房貸)

玉山銀行(二順位貸款)

王道銀行
(二順位房貸)

兆豐銀行(兆豐富二貸-次順位房貸)

台新銀行
(二順位房貸)

新光銀行(二順位貸款-有巢氏貸款)

國泰銀行
(二順位房貸)

凱基銀行(次順位房貸-理財家值金)

陽信銀行
(二順位房貸)









※關於「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸」,請特別留意

不少人會詢問「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸、土地銀行二胎房貸」等等,但目前從各間銀行官方網站來看,台北富邦銀行、臺灣銀行、中國信託、聯邦銀行、土地銀行都並沒有提供二胎房貸服務喔!

以上資訊僅供參考,想知道最正確、最新的銀行業務資訊,建議直接撥打個別銀行的服務專線,不建議全然相信代辦公司的說詞,以免被有心人士詐騙!

✱民間二胎房貸:

  • 優點申辦速度較快、信用要求低、審核條件比銀行寬鬆,貸款金額和成數高。

  • 缺點利率高、申辦管道複雜,需留意借貸公司是否合法、安全。

  • 相關單位

  1. 融資公司(合法營業登記)

  2. 代辦公司(協助向銀行申貸)

  3. 代書(地政士、土地代理人)

  4. 高利貸(地下錢莊)



三、申請二胎房貸條件、流程

(一) 二胎房貸申請條件

申請二胎房貸有4大條件
  1. 20~65歲本國國民

  2. 擁有房地產

  3. 原房貸正常繳款一年以上

  4. 房屋仍有增貸空間

申請房貸二胎條件不算嚴格,基本上只要符合以上4條件即可,民間、銀行都能夠申請。

但實際銀行二胎房貸難度頗高,通常得要符合以下條件才會成功。

✱ 銀行二胎房貸限制&成功關鍵

  1. 銀行存有信用紀錄、無信用空白

  2. 個人信用正常、沒有停卡、遲繳紀錄

  3. 沒有被列為警示戶

  4. 沒有負債比超過22倍

  5. 沒有常態使用信用卡預借現金

  6. 集中1-2銀行詢問、避免聯徵3次以上(短期聯徵太多次,會影響銀行借貸過件率)

    (什麼是聯徵?怎麼申請聯徵報告?推薦閱讀:聯徵是什麼?五分鐘讓你秒懂聯徵信用報告

(二) 二胎房貸流程

  1. 申請聯繫專人諮詢申貸、遞交申請書

  2. 審核完成申請書後,進行房屋鑑價

  3. 簽約申請人確認金額、利率、還款年限後即可簽約

  4. 抵押到主管地政機關進行設定第二順位抵押權

  5. 撥款貸款金額會撥款到指定帳戶

(三) 必備二胎房貸申請文件:

  1. 雙證件影本

  2. 印鑑、戶籍謄本影本

  3. 所得及財力證明

  4. 土地、建物所有權狀影本

  5. 一胎房貸繳款紀錄

  6. 個人聯徵報告

四、BZNK必可與銀行二胎房貸比較

(一) 為什麼你申請銀行二胎房貸會失敗?

許多人很難用不動產在銀行貸款,是因為銀行是吸收大眾存款,必須要極度風險趨避,用低利潤的大量案件COVER掉出現問題的呆帳,最後還能獲利。

因此銀行決定要不要給借款人貸款,是看「人保」,確保借款人有穩定的還款來源。

而BZNK平台比較偏向「物保」,也就是不動產抵押品是否還有殘值,通常貸放成數在八成內,是平台比較喜歡的。

如果出現違約,就算處理掉(協助借款人找房仲賣掉),也比較不會傷害到本金,對投資人也是種保障。

(二) 為什麼銀行不愛承辦二胎房貸?

1. 借款人財務觀念不佳,聯徵信用出現瑕疵

多數人沒有刻意接觸財務知識,往往不知道銀行審核貸款時看重的是哪些點。例如借款人如果長期使用信用卡循環利息或分期付款,在銀行審查的眼裡,就是一項大扣分。

2. 銀行作業成本高,小額貸款會虧錢

一般銀行行員年資只要久一點,年薪破百萬都很正常。在如此高的人事成本壓力下,如果有三件貸款案件,分別為50萬、200萬、1000萬擺在承辦行員的面前,肯定會挑選1000萬元的來承做,因為所需要跑的行政流程、時間都是一樣的。

3. 銀行本身制度所存在的問題

當不動產發生違約後,催收專員去協調處分不動產,賣高了,催收專員不會有任何獎勵、但如果賣低、賣賠錢,相應而來的後果就是懲處、記過,甚至扣除整年的年終獎金,這也是為什麼銀行的不動產違約,最終只能走法拍處理。

而這種「有功無賞、打破要賠」的企業文化,進一步導致員工以不犯錯為最高準則。只要不動產(物)、借款人信用(人)有一些瑕疵、更或是借款金額太小,自然就沒有承做的意願。

(三) 怎麼申請BZNK二胎房貸?二胎房貸流程與條件

【二胎房貸流程】

  1. 準備借款方提供物件資料

  2. 估價BZNK專業人員依照實價登錄估價

  3. 審核貸放比在8成內即可承作

  4. 上架上架平台並募資完成後,調謄本抵押權、債權文件

  5. 完成後撥款

【二胎房貸條件】

五、二胎房貸常見問題

Q1:沒有財力證明可申請二胎房貸嗎?

可以喔!沒有薪資或財力證明,主要影響是銀行申貸過件機率較低,像BZNK必可是以房屋做為抵押品,評估時會依照房屋目前價值為主。

Q2:二胎房貸需要保人嗎?

不用!二胎房貸抵押對象為房屋,所以只要準備房地產相關資料就可以申請了。

Q3:二胎房貸會很久嗎?

銀行作業時間通常至少7-14個工作天,而BZNK必可的作業時間只需5-7天,募資額滿後,就會撥款給申請人。

Q4:房貸沒繳完能申請二胎房貸嗎?

可以!若走銀行申請的管道,通常房貸至少要繳滿1年且信用紀錄良好,才能夠申請二胎房貸,但BZNK必可則審核條件相對寬鬆,只要有正常繳款紀錄、信用問題也不算太嚴重,都有機會申請。

Q5:二胎房貸增貸怎麼做?錢不夠用還有其他管道嗎?

既然一胎房貸能夠申請增貸服務,二胎房貸是否也可以呢?若銀行本身願意承辦二胎房貸,表示你的信用良好,不排除這種可能性,可以與銀行業務權洽詢看看。

不過若是企業主擔心錢不夠用,還有3個其他方法可以考慮:

1. 辦理房屋增貸建議可以跟一胎房貸、二胎房貸的銀行分別談看看條件。

2. 辦理房屋轉增貸若原本銀行額度不夠,可以考量自身狀況,試試將房屋轉到其他銀行再多貸款一些。

3. 辦理三胎房貸房貸三胎貸款的承辦單位可能比較少,但能夠在不動到一胎、二胎房貸的情況下多取得一些現金,依然可以嘗試看看這條路。

4. 考量其他貸款種類例如企業貸款、個人信用貸款、群眾募資等等。

(延伸閱讀:《企業貸款條件是什麼?利率多少?掌握6招借錢並不難!》)

Q6:民間二胎房貸有什麼陷阱需要注意?

我們建議幾點:

1. 多方比較、查詢商譽:民間房貸PTT、Dcard等社群上不乏網友討論,除了參考網友討論、查查公司評價之外,也應該多多比較不同管道的公開資訊,例如收費、服務和專業度,尤其一定要確認該公司有營業登記合法。

2. 確認前不送件資料比較資訊時,切記不要提供太多的個人資料,通常只需要準備好房屋地址或權狀、貸款餘額、手機號碼和姓名就可以評估額度了,而送件申辦前都不會留下聯徵紀錄。

3. 觀察業務專業度:建議在與業務洽談時,應該先自行做點功課,才能夠在諮詢時觀察業務回覆內容、速度對二胎房貸的熟悉度,是否足夠專業!


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若還有其他相關問題的話,也歡迎透過底下的聯繫方式與BZNK客服專員洽詢!


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