一、二胎房貸/二順位房貸是什麼？

生活中總是有許多難以預料的事情發生，個人戶難免會遇到急需用錢，卻不知道該跟誰借錢？或是企業主在營運過程，難免遇到想要擴大經營、周轉不靈、急需週轉金的時刻......

• 一胎房貸：一順位房貸，買房屋的第一次貸款。

• 二胎房貸：二順位房貸，同一棟房屋二次抵押。

• 房屋增貸：利用房屋殘值，申請提升貸款額度。（殘值：房屋市價減仍欠的貸款金額）

• 房屋轉增貸：轉交房屋貸款至不同銀行，再額外多增貸金額。

  了解更多房屋貸款種類，推薦閱讀：房貸好多種類？一次就搞懂二胎房貸！
  

本篇將討論房屋貸款中「二胎房貸」，告訴你如何在信用條件有限情況下，將不動產的價值最大化，幫助你取得更多週轉金，讓企業營運更順暢、活化資產運用！

(一) 關於二胎房貸是什麼意思

二胎房貸意思是，房屋在已跟A銀行貸款情況下，又將同一處房屋再次向B銀行申請貸款，這時B銀行的房屋債權上屬於第二順位，所以又稱為二順位房貸。
並且由於辦理二順位房貸的風險較高，所以銀行願意提供的利率較高、額度會比第一順位嚴格。

(二) 房屋二胎與一胎房貸、房屋增貸差在哪？

房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限，因此底下我們整理表格，讓你更加一目了然房屋二胎貸款與一胎貸款差別：

（寬限期是什麼？推薦閱讀：第一次申請房貸必知，房貸寬限期是什麼?）

所以二胎房貸跟一胎房貸比較，主要有以下差異：

• 二胎房貸銀行審核更嚴格，民間二胎房貸成功率較高

• 二胎房貸利率較高，但申辦速度較快，適合急用錢的人

• 二胎房貸額度低於一胎房貸，但可能高於轉貸

(三) 二胎房貸適合對象

基於以上所提及的二胎房貸特點，二胎房貸適合有以下需求的企業主考慮辦理：

1. 信用條件不足：信用分數偏低、有信用瑕疵，或是無法再申請信貸及可考慮

2. 無薪資證明者：例如小攤販、自由接案SOHO族、網拍經營、Youtuber等等

3. 房屋增貸未通過：增貸申請未過件或認為房屋增貸額度太低的人，也可考慮二胎房貸

4. 臨時需要資金：二胎房貸以不動產抵押，可比企業貸款、個人信用貸款更加靈活取得資金度過營運難關。

二、房屋二胎房貸利率比較

(一) 銀行V.S民間二胎房貸利率比較2023

而以二胎房貸難度來說，銀行是最難的，而民間的都相對容易；

如果想了解更多二胎房貸利率的資訊，歡迎參考這篇文章：《二胎房貸利率哪家最低？銀行V.S民間二胎利率比較！》

(二) 房子二胎額度有多少？

房屋二胎貸款額度，通常是以房屋的殘存價值、個人條件去評估，不同申請管道和方案也會影響額度的高低，一般民間二胎房屋額度和利率會優於銀行二胎房貸。

相信很多人會想問『二胎房貸、增貸、轉增貸、信貸怎麼選？』

以額度和風險綜合考量，我們推薦大家借貸考慮順序：
『一胎房貸＞房屋增貸（信用條件良好）＞房屋轉增貸＞二胎房貸（信用條件不佳）＞信用房貸。』

這是因為房屋增貸利率較低、貸款年限高，風險適中，會建議優先考量，若額度不理想，可以考量轉增貸，但轉增貸需要多付手續費，花費時間也比較長。
如果急著用錢，可以考量房屋二胎，房屋二胎額度不像是信用貸款，受到「不得逾月薪22倍」的法令限制，通常可以更多借到企業營運資金以活化資產運用。

（如何提高房屋額度？房屋估價成數怎麼算？推薦閱讀：買房前必知房地產貸款成數（如何增加房貸額度？／2021最新各區房貸估價成數連結））

(三) 二胎房貸/二順位房貸管道有哪些？11間銀行二胎房貸利率統整比較表

申請二胎房貸的管道可以主要分為2大類：銀行和民間，接下來我們簡單介紹各自的優缺點：

✱銀行二胎房貸：

• 優點：受到法律規定與保護，對借貸者比較有保障。

• 缺點：承辦二胎房貸對銀行風險高，全台只有少數銀行有開辦，且利率高、審核極嚴格、難以過件。

• 相關單位：以下為有開辦二胎房貸之銀行名單與二胎房貸產品名稱，共11家。

  銀行	二胎額度	二胎利率	貸款年限	手續費用	對象及限制
  永豐銀行 二順位房貸	50萬	約5.28%（浮動）	最長7年	5,000~12,000元	20~65歲／信用正常者
  遠東銀行 二順位房貸	25萬起（依該行鑑價辦法核定）	最低3%起（浮動）	最長7年	5,000元	20~65歲／房屋持有1年以上，且在其他行已辦理半年以上房貸的自住型客戶
  王道銀行 二順位房貸	最高500萬元	4.93%起（浮動）	最長15年	9,000~15,000元	25~60歲／有他行房屋貸款之房屋為擔保品／繳滿他行房貸1年
  台新銀行 二順位房貸	50~300萬	3.59%起	最長7年	3,000~12,000元	25~60歲
  國泰銀行 二順位房貸	最高150萬	3.07%起	最長10年	貸款金額的1%	25~64歲／信用正常者
  陽信銀行 二順位房貸	依不動產鑑估淨值90%內為原則	2.14%~3.89%起（浮動）	3~20年	貸款金額的1%	25~70歲／信用正常者／不動產已於該行辦理抵押貸款且可再次設定抵押權者
  日盛銀行 家值房貸	最高300萬	3.33%起	最長7年	8,000~15,000元	20~65歲／ 原房貸繳滿1年
  玉山銀行 二順位貸款	50萬起	2.8%~9.88%起	最長7年	貸款金額的1%	20~65歲／
  兆豐銀行 兆豐富二貸-次順位房貸	最高200萬	3.04%起	2~10年	貸款金額的0.15%，最低3,000元	20~65歲（貸款期間加計申請人年齡合計不得超過70歲）
  新光銀行 二順位貸款-有巢氏貸款	最高600萬	2%~7.17%（浮動）	最長15年	貸款金額的1%，最低9,000元	已有他行房貸之擔保品做次順位設定者
  凱基銀行 次順位房貸-理財家值金	最高300萬	3.49%起	最長10年	最高10,000元	20~60歲

  
  ※關於「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸」，請特別留意

不少人會詢問「富邦銀行二胎房貸、中國信託二胎房貸、台灣銀行二胎房貸、土地銀行二胎房貸」等等，但目前從各間銀行官方網站來看，台北富邦銀行、臺灣銀行、中國信託、聯邦銀行、土地銀行都並沒有提供二胎房貸服務喔！

以上資訊僅供參考，想知道最正確、最新的銀行業務資訊，建議直接撥打個別銀行的服務專線，不建議全然相信代辦公司的說詞，以免被有心人士詐騙！

✱民間二胎房貸：

• 優點：申辦速度較快、信用要求低、審核條件比銀行寬鬆，貸款金額和成數高。

• 缺點：利率高、申辦管道複雜，需留意借貸公司是否合法、安全。

• 相關單位：

1. 融資公司（合法營業登記）

2. 代辦公司（協助向銀行申貸）

3. 代書（地政士、土地代理人）

4. 高利貸（地下錢莊）

三、申請二胎房貸條件、流程

(一) 二胎房貸申請條件

1. 20~65歲本國國民

2. 擁有房地產

3. 原房貸正常繳款一年以上

4. 房屋仍有增貸空間

申請房貸二胎條件不算嚴格，基本上只要符合以上4條件即可，民間、銀行都能夠申請。

但實際銀行二胎房貸難度頗高，通常得要符合以下條件才會成功。

✱ 銀行二胎房貸限制＆成功關鍵

1. 銀行存有信用紀錄、無信用空白

2. 個人信用正常、沒有停卡、遲繳紀錄

3. 沒有被列為警示戶

4. 沒有負債比超過22倍

5. 沒有常態使用信用卡預借現金

6. 集中1-2銀行詢問、避免聯徵3次以上（短期聯徵太多次，會影響銀行借貸過件率）

   （什麼是聯徵？怎麼申請聯徵報告？推薦閱讀：聯徵是什麼？五分鐘讓你秒懂聯徵信用報告）
   

(二) 二胎房貸流程

1. 申請：聯繫專人諮詢申貸、遞交申請書

2. 審核：完成申請書後，進行房屋鑑價

3. 簽約：申請人確認金額、利率、還款年限後即可簽約

4. 抵押：到主管地政機關進行設定第二順位抵押權

5. 撥款：貸款金額會撥款到指定帳戶

(三) 必備二胎房貸申請文件：

1. 雙證件影本

2. 印鑑、戶籍謄本影本

3. 所得及財力證明

4. 土地、建物所有權狀影本

5. 一胎房貸繳款紀錄

6. 個人聯徵報告

四、BZNK必可與銀行二胎房貸比較

(一) 為什麼你申請銀行二胎房貸會失敗？

許多人很難用不動產在銀行貸款，是因為銀行是吸收大眾存款，必須要極度風險趨避，用低利潤的大量案件COVER掉出現問題的呆帳，最後還能獲利。

因此銀行決定要不要給借款人貸款，是看「人保」，確保借款人有穩定的還款來源。

而BZNK平台比較偏向「物保」，也就是不動產抵押品是否還有殘值，通常貸放成數在八成內，是平台比較喜歡的。

如果出現違約，就算處理掉（協助借款人找房仲賣掉），也比較不會傷害到本金，對投資人也是種保障。

(二) 為什麼銀行不愛承辦二胎房貸？

1. 借款人財務觀念不佳，聯徵信用出現瑕疵

多數人沒有刻意接觸財務知識，往往不知道銀行審核貸款時看重的是哪些點。例如借款人如果長期使用信用卡循環利息或分期付款，在銀行審查的眼裡，就是一項大扣分。

2. 銀行作業成本高，小額貸款會虧錢

一般銀行行員年資只要久一點，年薪破百萬都很正常。在如此高的人事成本壓力下，如果有三件貸款案件，分別為50萬、200萬、1000萬擺在承辦行員的面前，肯定會挑選1000萬元的來承做，因為所需要跑的行政流程、時間都是一樣的。

3. 銀行本身制度所存在的問題

當不動產發生違約後，催收專員去協調處分不動產，賣高了，催收專員不會有任何獎勵、但如果賣低、賣賠錢，相應而來的後果就是懲處、記過，甚至扣除整年的年終獎金，這也是為什麼銀行的不動產違約，最終只能走法拍處理。

而這種「有功無賞、打破要賠」的企業文化，進一步導致員工以不犯錯為最高準則。只要不動產（物）、借款人信用（人）有一些瑕疵、更或是借款金額太小，自然就沒有承做的意願。

(三) 怎麼申請BZNK二胎房貸？二胎房貸流程與條件

【二胎房貸流程】

1. 準備：借款方提供物件資料

2. 估價：BZNK專業人員依照實價登錄估價

3. 審核：貸放比在8成內即可承作

4. 上架：上架平台並募資完成後，調謄本抵押權、債權文件

5. 完成後撥款

【二胎房貸條件】

• 申請條件：貸放比在8成內即可承作

• 年利率：約7-12%

• 作業時間：約1周

• 還款年限：無

  更多BZNK必可的不動產債權資訊與估價，請參考：五分鐘理解BZNK必可不動產債權全攻略
  

五、二胎房貸常見問題

Q1：沒有財力證明可申請二胎房貸嗎？

可以喔！沒有薪資或財力證明，主要影響是銀行申貸過件機率較低，像BZNK必可是以房屋做為抵押品，評估時會依照房屋目前價值為主。

Q2：二胎房貸需要保人嗎？

不用！二胎房貸抵押對象為房屋，所以只要準備房地產相關資料就可以申請了。

Q3：二胎房貸會很久嗎？

銀行作業時間通常至少7-14個工作天，而BZNK必可的作業時間只需5-7天，募資額滿後，就會撥款給申請人。

Q4：房貸沒繳完能申請二胎房貸嗎？

可以！若走銀行申請的管道，通常房貸至少要繳滿1年且信用紀錄良好，才能夠申請二胎房貸，但BZNK必可則審核條件相對寬鬆，只要有正常繳款紀錄、信用問題也不算太嚴重，都有機會申請。

Q5：二胎房貸增貸怎麼做？錢不夠用還有其他管道嗎？

既然一胎房貸能夠申請增貸服務，二胎房貸是否也可以呢？若銀行本身願意承辦二胎房貸，表示你的信用良好，不排除這種可能性，可以與銀行業務權洽詢看看。

不過若是企業主擔心錢不夠用，還有3個其他方法可以考慮：

1. 辦理房屋增貸：建議可以跟一胎房貸、二胎房貸的銀行分別談看看條件。

2. 辦理房屋轉增貸：若原本銀行額度不夠，可以考量自身狀況，試試將房屋轉到其他銀行再多貸款一些。

3. 辦理三胎房貸：房貸三胎貸款的承辦單位可能比較少，但能夠在不動到一胎、二胎房貸的情況下多取得一些現金，依然可以嘗試看看這條路。

4. 考量其他貸款種類：例如企業貸款、個人信用貸款、群眾募資等等。

（延伸閱讀：《企業貸款條件是什麼？利率多少？掌握6招借錢並不難！》）

Q6：民間二胎房貸有什麼陷阱需要注意？

我們建議幾點：

1. 多方比較、查詢商譽：民間房貸PTT、Dcard等社群上不乏網友討論，除了參考網友討論、查查公司評價之外，也應該多多比較不同管道的公開資訊，例如收費、服務和專業度，尤其一定要確認該公司有營業登記合法。

2. 確認前不送件資料：比較資訊時，切記不要提供太多的個人資料，通常只需要準備好房屋地址或權狀、貸款餘額、手機號碼和姓名就可以評估額度了，而送件申辦前都不會留下聯徵紀錄。

3. 觀察業務專業度：建議在與業務洽談時，應該先自行做點功課，才能夠在諮詢時觀察業務回覆內容、速度對二胎房貸的熟悉度，是否足夠專業！

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