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三分鐘認識REIT(不動產投資信託)

三分鐘認識REIT(不動產投資信託)

目錄

一、不動產投資信託REIT是什麼?

(一)什麼是REIT

不動產投資信託Real Estate Investment Trust,簡稱為REIT,是資產證券化的商品。簡單來說,是一種投資不動產的共同基金,向投資人募集資金後,拿來投資不動產,像是商業辦公大樓、賣場、飯店、停車場、醫院等等商業性的不動 產為主。過去不動產的所有權可能都是一位大老闆或財團,一般民眾只能利用投資房地產相關類股,但通常金額比較高且手續也複雜。而REIT則是把不動產的所有權分割成很多小單位,在集中市場掛牌交易,流動性較高,讓民眾可以自由認購、 小額投資,而大家最關心的收入來源則是租金和不動產增值的金額。

(二)REIT種類

二、投資REIT的優缺點為何?

(一)REIT的優點

1.穩定收入

主要的收入是租金,所以收益相對穩定,而信託會用大部分的盈餘作為利息分派,通常REIT的派息率也會比一般股票高蠻多。美國規定要把當年90%的利潤分給股東作為股利,而台灣的不動產證券條例也規定REIT要每年分配利潤給投資人

2.對抗通膨

利率上升的時候,大多數人會想用租借代替購買,企業租辦公室的機率增加,且租金、停車費等收入也會跟著物價水準提升而增加,另外,由於不動產較穩定的特性,也讓REIT在對抗通貨膨脹時特別有利。

3.門檻低

因為REIT跟股票的買賣方式一樣,是在集中市場掛牌交易,流動性與變現性都比直接投資不動產還要高,申購門檻也低,讓一般民眾也能當投資人自由認購。

4.分散風險

REIT把不動產的所有權切成很多小單位,一般民眾可透過REIT小額投資不動產來分散風險,透過公開透明的資訊、投資人保護機制、公平公正鑑價機制,比其他投資不動產的管道風險較低,也能達到分散風險。

(二)REIT的缺點

1.房地產景氣

REIT的投資標的物是不動產,房地產的供需狀況、人口數、就業率都會影響,若該地人口數或就業率下降,辦公大樓的承租率可能會降低,REIT的租金收入也會跟著減少,所以房地產市場的景氣不好,可能會成為REIT的風險,甚至影響每年度分配給投資人的股利。

2.利率變動

REIT利率通常會比物價成長率高,而利率上升會使借貸成本增加,以抵押型的REIT來說,利率上升的話,借款人償還本金的負擔就會加重,導致借款人提前償還或再融資的風險。雖然利率的變化跟REIT沒有直接的關係,但市場利率高低會間接影響到投資人購買REIT的意願。

3.代理問題的經營風險

REIT把不動產的所有權分割成很多小單位,由投資者購買,再經信託公司代理投資,投資者不直接進行交易,所以沒有進行不動產交易的權利。因為是經營權、所有權分離,如果代理人經營不善或受到其他利益,想法跟投資人不一樣時,可能會影響到投資人的權益,而造成代理問題。依照投資風險來排序,衍生性金融商品(期貨、選擇權)最高,股票偏高,REIT位居在中間,最低則是公債、定存。

三、台灣/美國REIT差別是什麼?

(一)台灣的困境

台灣過去三年內REIT的殖利率,平均約在2~3%,全球和日本REIT殖利率約在4%,相較之下還是偏低,同樣是REIT怎麼會差這麼多呢?台灣是用「信託」的方式,託付給銀行的信託部門。因為會受到法規的限制,台灣的受託機構通常不會 隨意調整租約,雖然投資人比較能有穩定的利息收入,但卻不能因趨勢而改變策略,所以很難突破報酬率偏低的情況。此外,台灣七個REIT大部分都是封閉式,標的幾乎不太會變,而且在發行前就能先投資,所以發行後通常都已經募滿了, 滿了之後就不容易買進,必須等有人賣出才能再購買,導致流動性不高,也是台灣REIT尚未發展成熟的主要原因。
而美國REIT是用「公司經營」的方式,房地產專家來經營,比較不受法規限制,也能隨著趨勢變化來操作,決策過程快速又有彈性,而美國法令也規定必須把當年度90%的收益作為股東的股利,而美國REIT近五年每年平均股息收益率大約 是4.4%,投資人能夠共享較高的投資報酬率。

(二)台灣/美國REIT能賺多少

下面整理台灣和美國較知名的REIT,並實際計算各位投資人最重視的問題,到底能賺多少呢?(假設從2015年初買入,2019年底賣出,共5年來計算,不包含手續費、跨國匯率差等等費用的計算)

1.台灣(單位:新台幣)
目前台灣的REIT有七支,富邦一號01001T、國泰一號01002T、新光一號01003T、富邦二號01004T、國泰二號01007T、圓滿一號01009T、樂富一號01010T,大多以商辦大樓為主,以下用國泰一號01002T舉例。
2.美國(單位:美元)
美國的REIT較多選擇,以Schwab U.S REIT ETF (SCHH)舉例來說明。

四、REIT怎麼進行交易?

(一)台灣交易方式和費用

1.發行市場(初次上市,募資期間)

類似於基金的申購方式,到REIT承銷單位填寫申購單,REIT第一次發行的申購地點可能在銀行分行或證券分公司。投資人在辦理申購時,需要填寫印鑑卡、申請書,取得集保帳號後,並準備以下文件即可辦理:
(1)自然人:身分證、集保存摺影本
(2)法人:營利事業登記證影本(或公司執照影本)、變更事項登記卡影本、負責人身分證正反面影本、集保存摺影本
(3)未成年:未滿20歲者,需身分證正反面影本或戶口名簿影本及法定代理人身分證影本、集保存摺影本

2.交易市場(上市掛牌後)

REIT掛牌上市後,投資人凡是有開立有證券集保帳戶者,就能在證券交易市場上以市價來進行交易,交易方式和買賣股票相同,以1000個受益權為最小交易單位。若手上沒有REIT者,可以在交易市場直接買入已掛牌的REIT, 等待獲利時售出或是繼續持有來賺配息。

3.交易稅為何?

(1)證券交易稅:REIT為受益證券的買賣,不會課徵證券交易稅。
(2)利息、所得稅:採分離課稅,免併入所得稅結算申報。
稅率如下:
中華民國境內居住個人,有固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取10% 。而非中華民國境內居住個人,無固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取15% 。

4.手續費率:

首次購買需由銷售機構公佈的費率級距,來繳納申購手續費,REIT掛牌上市後,交易成本為證券手續費,而目前手續費費率為0.1425%。

(二)美國交易方式和費用

1.購買方式

與股票形式相同,可使用眾多美股卷商交易,網路上非常多教學,就不贅述了。

2.證券交易委員會費(SEC Fee)

證券交易法第31條規定,必須支付交易費給美國證券交易委員會,交易所規定證券經紀商要預先支付,而後再向客戶收取相關費用。此費用僅限於賣出的交易,而且在客戶的交易確認單中會顯示為FEES,而在Firstrade每次交易收取的 評估費為0.0042美元。

在交易過程中必須考量到匯率問題,必須先將台幣換成美元,匯到美國的證卷商後,再另外負擔一筆手續費(每個單位規定有所不同,普遍約900元台幣),最後,拿到收益時,必須再扣掉從美元換成台幣的利率差。雖然美國的利率 看似較高,扣掉上述零零總總的費用,實際上未必跟國內REIT相差很多,投資前仍需小心評估利率差。

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