美國 P2P 借貸平台Groundfloor瞄準房屋翻新買賣商機，擴展事業版圖！

一、關於Groundfloor

從美國發跡，逐漸遍佈全美各州的Groundfloor 成立於 2013 年 2 月，並於 2015 年 8 月時成為第一家根據 A+ 條例獲得 SEC 資格的房地產眾籌公司。這個資格的取得為公司帶來了更廣闊的商業機會，並且他們開始迅速發展和擴大業務。Groundfloor 作為第一家獲得SEC資格的房地產眾籌公司，在行業中樹立了一個先驅的標竿。他們運用線上平台串連了投資者和房地產開發商，為一般投資者提供了參與房地產市場的機會，同時也為房地產開發商提供了一種新的融資方式。

Groundfloor 透過以優先股交易方式融資，在經歷了六輪融資後，金額也超過了 2,100 萬美金。另外，因公司具有 SEC 資格，每一筆借貸案都需要送交審核後，才會開始撥款給借款人，因此投資人的投資也更加受到保護，成為 Groundfloor 的一大優勢。

Groundfloor 的核心價值包括：真實性（Authenticity）、責任制（Accountability）、多樣性（Diversity）、承諾（Commitment）、可信性（Trustworthy）、堅持不懈（Persistence）、敏節性（Agility）、友善（Kindness）。

二、Groundfloor 借款特色與產品介紹

在針對借款人部分，Groundfloor 的優勢明顯，首先，公司採取了無最低交易經驗限制的政策，這意味著借款人可以申請貸款而無需具備特定的交易經驗。這為新手或沒有豐富交易經驗的人提供了一個機會。其次，借款人的經驗將通過五年回顧來評估。Groundfloor 將查看借款人過去五年的經歷，包括財務狀況、收入和支出等因素，以評估其違約風險，並要求借款人擁有至少價值 50,000美元的財產作為擔保，這確保了貸款的一定程度的安全性。

此外，Groundfloor 採用無硬性信用查詢的政策，這意味著他們不會對借款人進行嚴格的信用查詢，因此即使信用評分較低（最低要求為 FICO 640 分），仍有機會獲得貸款。在利率方面，Groundfloor 提供起始利率為7.5％，並將結算費用納入其中，這是一個相對具有競爭力的利率，借款人將根據此利率支付利息。

另一個優勢是延期付款政策，借款人無需在貸款款限期之前支付本金，這為借款人提供了更大的靈活性。最後，Groundfloor 根據借款人的經驗和房屋的修復後價值來確定最高可貸款金額。借款人可以獲得最高投資成本的 90％的貸款，並且最高貸款金額可能是修復後價值的 70％。

而在貸款產品方面，Groundfloor 提供了四種多元的產品：

1. 翻修翻售貸款 Fix and Flip Loans：這類貸款的目的是購買需要修繕的房屋，通常進行較輕微的裝修或整修工作，然後迅速出售，以實現即時利潤，翻修翻售貸款的策略主要是在短期內快速購買、翻新和出售房屋，以賺取資本利益。
2. 翻修出租貸款 Fix to Rent Loans：這類貸款的目的是將購買的房屋進行翻修、改造或更新，以符合出租市場的需求和標準，並轉為出租房屋。翻修出租貸款的主要策略是通過翻修房屋並轉為出租，翻修出租貸款的目標是獲取穩定的租金收入，從而實現持續的現金流。
3. 房地產翻新貸款 Rehab Investor Loans：這類貸款的目的是購買需要全面翻新的房屋，進行大規模的裝修和改造工程，然後長期持有或出租房屋。房地產翻新貸款的策略主要是透過投資和提升房屋價值，長期獲取穩定的現金流和資本增值。
4. 新建房屋貸款 New Construction Loans：新建房屋貸款的主要目的是提供資金來建造一個全新的房屋或建築物。這可能包括從頭開始建造一個新的住宅、多單位住宅大樓、商業建築等。

以下是一個翻修房屋的實例：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

Groundfloor 借款流程

除了提供多元的借款商品外，整體的借款流程也十分簡單，並且在過程中，Groundfloor 團隊將協助借款人，並解答他們在申請過程中可能出現的問題。通常， Groundfloor 的運營團隊可以在 10 到14 個工作日內完成貸款申請的整個流程。以下為 Groundfloor 的借款流程：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

而當眾籌完成，到案件結束後，整個的貸款生命周期也十分明確，如下圖所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

在這其中 Groundfloor 的收費機制不僅十分透明，也對借款人十分友好。首先，Groundfloor 通常會向借款人收取 2% 至 4.5% 的貸款金額作為貸款審核費用。其次，如果有發生延遲支付貸款的話，借款人在貸款結清時必須支付所有延遲利息與費用。

最後，延遲支付貸款的閉鎖成本為 1,250美元，另外還有額外的 250美元 申請費用。在提前還款部分，借款人可以隨時償還貸款。在貸款的前三個月內，若提前償還，需要支付至少三個月的利息。三個月之後，不會有提前償還的罰款。而在貸款條款和利率的部分，Groundfloor 提供多種貸款方案，貸款期限為 6 至36 個月，利率範圍為 5.5% 至 18%。貸款金額從 75,000 到 2,000,000美元不等，借款人可以同時擁有最多 4 筆 Groundfloor 的貸款。

借款人評級方式

借款人評級對於借貸雙方都是十分重要的，對於貸款機構來說，借款人評級可以幫助他們評估借款人的貸款風險。通過綜合考慮借款人的信用評分、過去的還款紀錄、收入和支出等因素，貸款機構可以確定借款人能否按時還款。這有助於降低不良債務的風險，並確保貸款機構能夠收回其投資。

對於投資者來說，借款人評級提供了一個評估貸款風險和潛在回報的指標。較高的借款人評級通常意味著借款人有較好的信用紀錄和財務狀況，可能更有能力按時還款。

借款人評級還可以影響借款的利率。對於貸款機構來說，風險較高的借款人可能會被分配較高的利率，以彌補潛在的風險。而對於借款人來說，較高的評級可以使他們有機會獲得更好的利率，從而節省利息費用。Groundfloor 就設計出了一套特有的評級流程，如下圖所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

˙ 自住型房屋：貸款不會提供給用於個人、家庭或家居用途的自住型住宅項目。所有貸款均屬商業性質。

˙ 過去12個月內的不良記錄：在申請日期的過去12個月內，借款人或其任何主要成員有以下情況：

a.提交了破產申請

b.在其控制下的任何財產上被迫受到不利的法律判決

 c.目前處於被查封、正在進行查封程序或已被查封的狀態，或者已經在法院或其他政府機構處理中的抵押權

˙ 借款實體的地理位置：借款實體不是美國境內的實體，且不屬於美國50個州之一的組織。
˙ 主要成員的居住地和年齡：借款人的任何主要成員不居住在美國，且年齡小於18歲。

˙ 前科紀錄：借款人的任何主要成員在申請日期的前五年內因涉及詐騙、欺詐或不誠實等罪名被定罪，包括但不限於組織犯罪、偽造文件、挪用資金、以虛假謊言獲取 金錢、盜竊或詐騙陰謀。

˙ 信用評分：借款人的任何主要成員的FICO信用評分低於500。

˙ 借款期限：借款期限超過五年。

˙ 專案估值品質報告：專案報告越專業，可信度越高，估價越準，則評分越高

˙ 個人資金投入（Skin-in-the-Game）：強調借款人自身之風險參與。對於房地產開發商來說，在項目中投入的自有資金越多，就越不容易違約。因此，借款人在項目中的風險參與程度越高，項目的風險就越低。借款人的風險參與程度將根據 10 分制進行評估。借款人的風險參與與項目總債務之比越高，評分越高，在原始分數方面可以獲得更多的分數。

˙ 房屋位置：房屋的位置可以影響評估。對於住宅業而言，低風險的項目將位於代表強勁房地產市場的郵政編碼區域。Groundfloor 採用了一種專有的公式來評估特定郵政編碼區域的住宅房地產市場，使用 Zillow 的房屋價值指數作為分析之數據集。以該郵政編碼區域的房屋價值指數與該州的平均房屋價值相比較，房屋相對價格越高，得分越高。

˙ 借款人經驗：借款經驗越豐富，得分越高。

3. 根據以上五項加權項後，可以得出借款人的原始分數，再結合借款專案的「維修後價值與貸款比（Loan to ARV (after repair value) ratio）」，即可得出借款人的信用評級。

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

從上圖可以發現，在借款人評級的部分，Groundfloor 通過周全的借款人評級標準確保了貸款的風險控制和投資者的保護。他們的政策和標準確保了只有符合特定要求的借款人才能獲得貸款，從而為投資者提供了更安全和可靠的投資機會。

三、Groundfloor 投資特色

首先，Groundfloor 提供了具有各種評級範圍的借款機會，從 A 級到 G 級，並提供了從 5.5% 到 25.5% 的利率。根據2022年的案件投資分析，如果投資者使用均等投資組合的假設模型，在全部421筆已還款貸款中，他們可以獲得年化淨回報率為10.72%。這意味著投資者有機會實現高回報的投資。其次，Groundfloor 的投資門檻非常低，只需10 美元即可開始投資，這讓更多的人能夠參與到短期房地產投資中，並享受高收益回報。

此外，Groundfloor 不收取任何費用，投資者可以免除額外的費用負擔，將更多的資金投入到案件投資中。最後，Groundfloor 提供多種不同的投資產品，包括LRO（Loan Receivable Obligation）和Groundfloor Notes等，投資者可以根據自己的喜愛偏好和風險承受能力進行多元化的投資選擇，以降低風險並實現更好的資本增值。

而在投資的產品部分，Groundfloor 提供了 LRO（Loan Receivable Obligation）和Groundfloor Notes：

1. Groundfloor Notes
   投資者可以投資於Groundfloor 的貸款資金，通常提供比其他固定期限投資產品（如定存和債券）有更高的收益。因為將安全利益與貸款池結合、較短的持有期和固定的還款日期，提供了風險較低的投資選擇，盡管收益較低，但比標準的 LRO 提供更穩定的回報。
2. LRO（Loan Receivable Obligation）
   有限追索權債務證券（Limited Recourse Obligation ，簡稱 LRO），Groundfloor 預先為房地產開發商提供貸款資金，之後出售與這些特定貸款對應的債務投資。LRO 的貸款人需要向項目公司提供項目所需的大部分資金，通常占65％～75％，其餘資金由項目主辦人投資或以其他辦法解決。Groundfloor 在每筆貸款上持有第一留置權，並且每筆貸款都以基礎房地產資產作為支持。因此，投資人的投資更具有保障。

Groundfloor 投資流程

在投資流程中，Groundfloor 提供給投資者十分清楚簡單的投資流程，每一筆投資也都能清楚地看到房屋的各項詳細資料，投資流程如下圖所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK而除了上述的手動投資外，Groundfloor 也提供自動投資，可以確保資金不斷運作並賺取利息，當可用的投資機會出現時，會自動將資金分配到這些投資項目中。使用者可以設定投資計劃，按照期望的投資風險等級分配資金，當公布新的貸款案件時，自動投資引擎將隨機順序投資貸款。如果無法分配完整金額，將按比例分配金額並轉向下一筆貸款。

投資過程中，投資人可以清楚地看到投資標的各項資料，如下方所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

而當眾籌完成，案件結案後，整個的貸款生命周期也十分明確，如下圖所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

在整個流程當中，Groundfloor 提供了投資人相當大程度的投資保護。首先，Groundfloor 提供每月的專案狀態更新，這讓投資者能夠及時了解到他們投資的專案的進展情況。透過這些更新，投資者可以持續監控專案的執行情況，並作出相應的投資決策。其次，Groundfloor 派遣專門的檢查員到該房屋進行工程檢查，以監測專案的進度和工程狀態。這項措施確保了專案的執行符合預期，同時減少了潛在的風險。

最後，當借款人違約時，Groundfloor 將收取違約利息，這項措施鼓勵借款人按時履行貸款協議，同時也保護了投資者的權益。總體而言，Groundfloor 通過專案更新、專案進度監控、成熟度監測和違約利息等投資保護措施，確保投資者能夠安心投資並減少風險。這些措施展示了 Groundfloor 對投資者的承諾，使投資者能夠參與房地產投資，同時享受保障和回報。

總結而言，結合借款人端、投資人端，在 Groundfloor 上，一個完整的案子流程如下圖所示：

資料來源：Groundfloor，資料整理：BZNK

四、Groundfloor 未來發展趨勢

Groundfloor 自 2016 年至 2023 年 3 月已經累積了 4,170 筆貸款案件，總額達到了9,002億美元。這顯示貸款規模相當大且呈現持續增長的趨勢。特別是在南大西洋地區，該地區在2022年 的房屋價值增值幅度最高，Groundfloor 也在這個地區有著深耕的業務。這表明公司將繼續發展南大西洋地區，持續創造當地的競爭優勢，同時也增加了拓展鄰近市場的可能性。

此外，Groundfloor 目前主要專注於美國房屋翻修出售的借貸項目，還款依賴於售價和市場情況。在房屋市場中，儘管仍然處於賣方市場，供應量相對較低，但已經有向買方市場靠攏的趨勢。因此，可以預見 Groundfloor將增加多元化的產品，以強化其市場競爭力。

最後，目前 Groundfloor 平台的優勢之一是最低投資金額僅需 10 美元，並且投資者可以將資金分散投資於不同的項目。然而，隨著房屋市場趨勢的變化，房屋的平均上市時間正在增加，且價格下跌的房屋比例超過了上漲的房屋，這增加了房屋買賣市場的不確定性。因此，在風險增加的情況下，擁有多元化的投資組合變得更加重要。Groundfloor 應該善用自動投資功能，以最佳化投資組合，降低風險。

總結而言，在過去的幾年中累積了龐大的貸款規模，特別是在南大西洋地區獲得了良好的發展。隨著房屋市場趨勢的變化，應該不斷調整和優化其業務策略，以保持競爭優勢，並在多元化投資組合和風險管理方面發揮更大的作用。這將有助於 Groundfloor 在未來持續成長並擴展至更廣泛的市場。

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