不動產2020-07-27

五分鐘理解BZNK必可不動產債權全攻略

文章出處 | BZNK

一、投資不動產的好處二、專業估價方式說明三、投資不動產債權之風險分析四、為什麼借款人無法用不動產從銀行借錢五、如果BZNK不動產案件違約了會發生什麼事

五分鐘理解BZNK必可不動產債權全攻略

內容大綱

一、投資不動產的好處
二、專業估價方式說明
三、投資不動產債權之風險分析
四、為什麼借款人無法用不動產從銀行借錢
五、如果BZNK不動產案件違約了會發生什麼事
BONUS：如何正確地閱讀地籍/建物謄本

一、投資不動產的好處

1. 稀有性：

不動產長期為投資工具中最重要的資產配置之一

2. 保值性：

長期而言，不動產較一般投資商品更有保值性，不受通貨膨脹影響

3. 收益性：

自用外，不動產亦可出租，帶來長期且定期的穩定現金收入

4. 安全性：

不動產商品相較於其他投資工具的波動性較低，適合長期投資人

二、專業估價方式說明

BZNK有三分之二的夥伴都是銀行背景、四大會計師事務所出身，所以在不動產估價的部分，也是由以前在銀行做過房貸業務的Andy老師負責。
Andy接手過至少上千件不動產案件，經驗非常豐富。一般來說，BZNK都會在估價方面偏保守，貸放成數會抓在80%以下。

上圖除了參考實價登錄、大方秀出估價公式之外，還特地教大家一些眉角

1. 銀行餘額：

大多數房產都會有銀行的第一順位的設定，基本知識一定要扣除

2. 同一間銀行是否有信貸：

若借款方在第一順位的銀行，還有其他借貸(如信貸等)，也必須要扣除，因為如果發生違約，銀行是有權力將其他借貸算進去後，處置不動產，以保障債權

3. 土增稅：

在賣出時會產生的費用，依照物件的狀況，可能從幾萬到上百萬都有可能。在鑑估不動產殘值時，自然要扣除，數字才會準確

三、投資不動產債權之風險分析

1. 平台風險

不追求最高投資報酬率，但以平台信用為第一考量。畢竟P2P的本質就是直接金融，經營者的誠信與品格正直是最重要的因素，因此BZNK一直朝著正規化的方向邁進，更在金管會的指導下，與遠東商銀深度合作金流與禁止背書轉讓。
因為BZNK知道 - 投資人的信心，永遠是BZNK最大的資產。

2. 投資風險

參考貸放成數、物件流通性。投資行為有一些放諸四海皆準的共通原則 -
A. 本金是否安全：如果一開始的不動產鑑價出現失誤，就有可能發生虧損
B. 流動性：指將不動產迅速和輕鬆變現的便捷程度 (如公寓、電梯大樓)
BZNK深知巴菲特投資金律－第1條：不要賠錢；第2條：不要忘記第1條的重要性。所以在挑選案件時，都是以上述兩項要點作為評估要件，以求在發生違約時，能最大化保全投資人的本金。

3. 流動性風險

就跟任何投資商品一樣，在需要現金時，花多久時間可以將商品賣出變現。越快的，風險越低。舉股票為例，在賣出股票後的N+2天，就可以拿到現金。
目前BZNK的不動產債權預設都是一年期的債權，為了讓投資人有更好的投資體驗，BZNK已經著手開始規劃，可以讓投資人間買賣債權的系統。

4. 利率風險

在長期低利率、甚至某些國家出現負利率的環境下，不做任何投資決定，其實也是做了一個"不投資"的決定，就是安全地放在銀行，只拿低於1%的年利率。現在全世界的央行都在印鈔票，除了因為美元是國際儲備貨幣，美國市場也是最主要的消費市場，所以實質購買力"有可能"不會有太大變化外，其他國家都必須要小心瘋狂印鈔救市所帶來的副作用一你我手中的錢越來越薄。

四、為什麼借款人無法用不動產從銀行借錢

在開始之前，先要分享一個觀念給大家：
因為銀行是吸收大眾存款，所以必須是要極度風險趨避，用低利潤的大量案件、COVER掉出現問題的呆帳，還能有獲利。因此銀行會不會貸款給借款人，是看『人保』，也就是這位借款人會不會有穩定的還款來源，最佳的人選當然是一般的上班族、受薪階級。
但平台比較偏向『物保』，也就是這個不動產抵押品是否還有殘值，通常貸放成數在8成以內，是平台比較喜歡的。如果出現違約了，就算處理掉(協助借款人找房仲賣掉)，也比較難傷害到本金。
下面我們就來談談有哪些原因，使得借款方雖有不動產，但無法從銀行貸款。

1. 借款人財務觀念不佳，使得聯徵信用出現瑕疵

多數人沒有刻意接觸財務方面的知識的情況下，往往會不知道銀行在審核貸款時看重的是哪些點。例如借款人如果長期使用信用卡循環利息或分期付款，在銀行審查的眼裡，就是一項大扣分，基本上就會過不了審查了。

2. 銀行作業成本高，小額貸款會虧錢

一般的銀行行員，只要待得年資久一點的話，往往年薪破百萬都是很正常的。在如此之高的行政成本壓力下，如果有三件貸款案件，分別為50萬、200萬、1000萬擺在承辦行員的面前，肯定會挑選1000萬元的來承做，因為所需要跑的行政流程、時間都是一樣的。
曾經在Andy任職的某銀行就發生過一件事，有位中年婦女想拿完全沒有房貸的不動產，跟銀行貸款50萬元，好供應女兒赴美攻讀碩士，但是當Andy將這個案件交給課長的時候，課長卻說不用再花時間處理這個案子了，因為不會承做。原因就是因為50萬元的貸款案，銀行的利潤，可能連行員處理案件的時間成本都不夠。可能還要倒虧一些。賠錢的生意沒人做是無庸置疑的。

3. 不動產本身條件，持分、農地

上面有提到銀行是看『人保』，來審查是否要核准貸款給借款人。順著這套邏輯思維想，銀行自然也就不喜歡發生違約時，要更多麻煩手續(處理拍賣)的不動產物件。所以雖然持分地與農地，只要條件、殘餘價值夠，當出現違約時，還是可以跟借款人協商處理、或是走到拍賣，走法律途徑將物件變現，還是能一定程度上保護投資人的本金。而為何銀行不願意走這些程序，就是我們下一點要談的－銀行制度本身的問題。

4. 銀行本身制度所存在的問題

Andy老師曾分享過自身經驗，一位剛派任到某銀行分行的催收專員A先生，非常認真工作地去追房貸違約案件，也成功地追回一件原始貸款金額兩千萬的案子；但卻在追回款項(拍賣了一千五百萬)之後，A先生被公司記了一支小過，因為這一件被追回的案子，銀行損失了五百萬。
重點在於，最初為什麼會有這件違約，是因為房貸專員B先生當初同意承做了這個案子，而B先生由於銀行的三年輪調制度，早已不在該分行，所以也沒有受到任何懲罰。不動產發生違約後，假設催收專員去協調、請借款人委託房仲處分不動產，如果賣高了，催收專員不會有任何獎勵、但如果賣低、賣賠錢了；相應而來的後果就是懲處、一支小過、更嚴重的甚至可能讓所屬分行員工，整年度的年終獎金直接歸零。這也是為什麼銀行的不動產違約了，只能走法拍處理，因為所有行員都是員工、不動產賣高價與他無關；賣低價、銀行賠錢了，會被懲處、扣年終獎金。
可以想見，這種制度會產生什麼樣的企業文化，進一步導致員工行為會一切以不犯錯為最高準則。只要不動產(物)、借款人信用(人)有一些瑕疵、更或是借款金額太小，銀行自然就沒有承做的意願。

五、如果BZNK不動產案件違約了會發生什麼事

1. 遲繳：7天內

由平台主動通知繳款，並給予還款寬限期。

2. 遲繳：8~30天

由平台主動通知繳款，於償還時加計違約金，並商討是否授信條件變更以因應借款方能承受還款方案。

3. 遲繳：31~180天

沒有有效還款方式，將發出存證信函。並同時採用方法A+B。
方法A - 協助客戶討論是否有籌資管道，能獲取新的營運資金。
方法B - 進行財務建議，對負債跟資產做分析，甚至建議出售不動產來讓營運資金恢復健康，也可避免法拍的過高折價損失。
*若無有效溝通將進行本票裁定及法拍流程。

4. 遲繳：超過180天

借款方避不見面，進入本票裁定及法拍流程，平台主動協助投資人處理不良債權流程，如果拍賣後仍有不足，則依比例由法院發放債權憑證追討。
邏輯思考點：今天假設你有一間不動產，市價1000萬，在銀行與BZNK平台總共借了800萬，但現金流出現問題，無法順利還款。請問你會怎麼做呢？
肯定是繼續找別人借款撐過去或是直接將房屋委託仲介賣掉吧！因為若有時間可以慢慢賣到1000萬的市價，還掉800萬後，自己還可以拿200萬的現金。但若是被迫走到法拍流程，第一拍就是市價8成；就算第一拍就就拍賣出去了，但也就失去了用市價賣出的200萬現金。
這也就是為什麼BZNK平台多數案件，都不超過貸放成數的80%。因為只有當借款方已經借超出貸放成數100%的金額，才會輕易放棄自己的房屋，不然普遍都會願意面對處理債務。

雖然目前BZNK平台還沒有遇到不動產違約案件，可能也是因為平台案件多偏保守，以銀行餘額+土增稅+BZNK借款，這三項的總金額不超過貸放成數的80%為主。但未來只要案件量體持續增加，一定會遇到違約案件，只是BZNK對於處理不動產違約的態度，向來是以保全投資人本金為最高原則。因為我們知道投資人的信心，是必可最大的資產。
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