簡介REIT(不動產投資信託)的基本架構，再舉例比較投資台灣REIT與美國REIT的投報率
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三分鐘認識REIT(不動產投資信託)
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一、不動產投資信託REIT是什麼？
（一）什麼是REIT
不動產投資信託Real Estate Investment Trust，簡稱為REIT，是資產證券化的商品。簡單來說，是一種投資不動產的共同基金，向投資人募集資金後，拿來投資不動產，像是商業辦公大樓、賣場、飯店、停車場、醫院等等商業性的不動
產為主。過去不動產的所有權可能都是一位大老闆或財團，一般民眾只能利用投資房地產相關類股，但通常金額比較高且手續也複雜。而REIT則是把不動產的所有權分割成很多小單位，在集中市場掛牌交易，流動性較高，讓民眾可以自由認購、
小額投資，而大家最關心的收入來源則是租金和不動產增值的金額。
（二）REIT種類
二、投資REIT的優缺點為何？
（一）REIT的優點
1.穩定收入
主要的收入是租金，所以收益相對穩定，而信託會用大部分的盈餘作為利息分派，通常REIT的派息率也會比一般股票高蠻多。美國規定要把當年90%的利潤分給股東作為股利，而台灣的不動產證券條例也規定REIT要每年分配利潤給投資人
2.對抗通膨
利率上升的時候，大多數人會想用租借代替購買，企業租辦公室的機率增加，且租金、停車費等收入也會跟著物價水準提升而增加，另外，由於不動產較穩定的特性，也讓REIT在對抗通貨膨脹時特別有利。
3.門檻低
因為REIT跟股票的買賣方式一樣，是在集中市場掛牌交易，流動性與變現性都比直接投資不動產還要高，申購門檻也低，讓一般民眾也能當投資人自由認購。
4.分散風險
REIT把不動產的所有權切成很多小單位，一般民眾可透過REIT小額投資不動產來分散風險，透過公開透明的資訊、投資人保護機制、公平公正鑑價機制，比其他投資不動產的管道風險較低，也能達到分散風險。
（二）REIT的缺點
1.房地產景氣
REIT的投資標的物是不動產，房地產的供需狀況、人口數、就業率都會影響，若該地人口數或就業率下降，辦公大樓的承租率可能會降低，REIT的租金收入也會跟著減少，所以房地產市場的景氣不好，可能會成為REIT的風險，甚至影響每年度分配給投資人的股利。
2.利率變動
REIT利率通常會比物價成長率高，而利率上升會使借貸成本增加，以抵押型的REIT來說，利率上升的話，借款人償還本金的負擔就會加重，導致借款人提前償還或再融資的風險。雖然利率的變化跟REIT沒有直接的關係，但市場利率高低會間接影響到投資人購買REIT的意願。
3.代理問題的經營風險
REIT把不動產的所有權分割成很多小單位，由投資者購買，再經信託公司代理投資，投資者不直接進行交易，所以沒有進行不動產交易的權利。因為是經營權、所有權分離，如果代理人經營不善或受到其他利益，想法跟投資人不一樣時，可能會影響到投資人的權益，而造成代理問題。依照投資風險來排序，衍生性金融商品（期貨、選擇權）最高，股票偏高，REIT位居在中間，最低則是公債、定存。
三、台灣／美國REIT差別是什麼？
（一）台灣的困境
台灣過去三年內REIT的殖利率，平均約在2~3%，全球和日本REIT殖利率約在4%，相較之下還是偏低，同樣是REIT怎麼會差這麼多呢？台灣是用「信託」的方式，託付給銀行的信託部門。因為會受到法規的限制，台灣的受託機構通常不會
隨意調整租約，雖然投資人比較能有穩定的利息收入，但卻不能因趨勢而改變策略，所以很難突破報酬率偏低的情況。此外，台灣七個REIT大部分都是封閉式，標的幾乎不太會變，而且在發行前就能先投資，所以發行後通常都已經募滿了，
滿了之後就不容易買進，必須等有人賣出才能再購買，導致流動性不高，也是台灣REIT尚未發展成熟的主要原因。
而美國REIT是用「公司經營」的方式，房地產專家來經營，比較不受法規限制，也能隨著趨勢變化來操作，決策過程快速又有彈性，而美國法令也規定必須把當年度90%的收益作為股東的股利，而美國REIT近五年每年平均股息收益率大約
是4.4％，投資人能夠共享較高的投資報酬率。
（二）台灣／美國REIT能賺多少
下面整理台灣和美國較知名的REIT，並實際計算各位投資人最重視的問題，到底能賺多少呢？（假設從2015年初買入，2019年底賣出，共5年來計算，不包含手續費、跨國匯率差等等費用的計算）
1.台灣（單位：新台幣）
目前台灣的REIT有七支，富邦一號01001T、國泰一號01002T、新光一號01003T、富邦二號01004T、國泰二號01007T、圓滿一號01009T、樂富一號01010T，大多以商辦大樓為主，以下用國泰一號01002T舉例。
2.美國（單位：美元）
美國的REIT較多選擇，以Schwab U.S REIT ETF (SCHH)舉例來說明。
四、REIT怎麼進行交易？
（一）台灣交易方式和費用
1.發行市場（初次上市，募資期間）
類似於基金的申購方式，到REIT承銷單位填寫申購單，REIT第一次發行的申購地點可能在銀行分行或證券分公司。投資人在辦理申購時，需要填寫印鑑卡、申請書，取得集保帳號後，並準備以下文件即可辦理：
(1)自然人：身分證、集保存摺影本
(2)法人：營利事業登記證影本（或公司執照影本）、變更事項登記卡影本、負責人身分證正反面影本、集保存摺影本
(3)未成年：未滿20歲者，需身分證正反面影本或戶口名簿影本及法定代理人身分證影本、集保存摺影本
2.交易市場（上市掛牌後）
REIT掛牌上市後，投資人凡是有開立有證券集保帳戶者，就能在證券交易市場上以市價來進行交易，交易方式和買賣股票相同，以1000個受益權為最小交易單位。若手上沒有REIT者，可以在交易市場直接買入已掛牌的REIT，
等待獲利時售出或是繼續持有來賺配息。
3.交易稅為何？
(1)證券交易稅：REIT為受益證券的買賣，不會課徵證券交易稅。
(2)利息、所得稅：採分離課稅，免併入所得稅結算申報。
稅率如下：
中華民國境內居住個人，有固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取10% 。而非中華民國境內居住個人，無固定營業場所之營利事業、法人、團體或機構按分配額扣取15% 。
4.手續費率：
首次購買需由銷售機構公佈的費率級距，來繳納申購手續費，REIT掛牌上市後，交易成本為證券手續費，而目前手續費費率為0.1425%。
（二）美國交易方式和費用
1.購買方式
與股票形式相同，可使用眾多美股卷商交易，網路上非常多教學，就不贅述了。
2.證券交易委員會費（SEC Fee）
證券交易法第31條規定，必須支付交易費給美國證券交易委員會，交易所規定證券經紀商要預先支付，而後再向客戶收取相關費用。此費用僅限於賣出的交易，而且在客戶的交易確認單中會顯示為FEES，而在Firstrade每次交易收取的
評估費為0.0042美元。
在交易過程中必須考量到匯率問題，必須先將台幣換成美元，匯到美國的證卷商後，再另外負擔一筆手續費（每個單位規定有所不同，普遍約900元台幣），最後，拿到收益時，必須再扣掉從美元換成台幣的利率差。雖然美國的利率
看似較高，扣掉上述零零總總的費用，實際上未必跟國內REIT相差很多，投資前仍需小心評估利率差。
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